האם הסכם תמ``א 38 פוגע בזכויות החכירה של אחד הדיירים על שטח הגג?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 3.0 מתוך 5

דייר בבניין משותף עתר לבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו, בבקשה לאסור על יתר הדיירים לבצע שינויים במבנה, במסגרת פרויקט תמ"א 38, על מנת לא לפגוע בזכויות החכירה שלו.

דיירי בניין בתל אביב התקשרו בשנת 2008 עם קבלן במסגרת הסכם תמ"א 38, בו יימסרו לקבלן מלוא זכויות הבניה, כולל הזכות לבנות על גג הבניין, בתמורה לשיפוץ המבנה ולחיזוקו מפני רעידות אדמה.

אחד הדיירים התנגד להסכם, בטענה כי הוא קיבל בירושה את זכויותיו על כרבע משטח הגג ושווי הזכויות שלו על השטח עומד על סך 287,000 דולר.

התכנית תצא לפועל לאחר יישוב הסכסוך עם התובע

הקבלן הציע לדייר, עבור זכויותיו בגג הבניין, סך של 80,000 דולר. הדייר טען כי מדובר בסכום שאינו משקף את השווי האמיתי של זכויותיו, אך הקבלן לא היה מוכן להציע לו דבר מעבר לאותה הצעה ראשונית.

דיירי הבניין לא התחשבו בתובע וחתמו בדצמבר 2011 על הסכם בנייה עם הקבלן. במסגרת ההסכם הקבלן תכנן לבנות על גג הבניין ארבע דירות חדשה, זאת לאחר שיסדיר את הסכסוך עם הדייר שהביע התנגדות.

לטענת התובע, יתר הדיירים ניסו לפגוע בזכויות הקניין שלו בגג הבניין וכי הסכם הבנייה, התעלם מן העובדה שהוא החוכר לדורות של חלק מהותי משטח הגג, לכן הוא חשוף לפגיעה חמורה בזכויותיו הקנייניות. עוד טען כי לא קיבל לידיו את העתקי תכניות הבניה, לפיכך הוא אינו יכול לאמוד את היקף הפגיעה.

ההסכם נחתם בעקבות מניעים כלכליים בלבד

התובע הוסיף כי לא נשקפת סכנה אמיתית לבניין, והדיירים חתמו על ההסכם רק בשל ההטבות הכלכליות. לדבריו, כל דייר צפוי להרוויח בסביבות 30,000 דולר, בשל שדרוג המרחב הפרטי ואף הוא זכאי לחלק יחסי מהטבות אלה. עוד טען כי אם הדיירים ירצו לחזק את הבניין, הם יוכלו לבחור בפתרון אחר, שאינו מהווה פגיעה בזכות הקניין שלו.

מנגד טענו הדיירים כי יש לדחות את התביעה ולאפשר את ביצוע הפרויקט לחיזוק הבניין ולתקן את הליקויים בהתאם לתכנית תמ"א 38, מאחר והמבנה הוכרז כבניין מסוכן. הדיירים הוסיפו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב, בניסיון של התובע לנכס לעצמו זכות וטו על השיפוץ ולאחר שדרישותיו הכספיות המופרזות לא נענו. הדיירים הוסיפו כי התובע הינו החוכר של כשמינית בלבד משטח הגג, ולא כפי שנטען על ידו.

יש לשמור על זכות הקניין של התובע

לאחר שבית המשפט שמע את טענות הצדדים הוא קבע כי הבניין אינו מסוכן לדיירים וכי המניע להתקשרות עם הקבלן הוא כלכלי בלבד. עוד קבע כי התנהלותם האיטית של הדיירים, מעידה על כך שהשיפוץ אינו דחוף, מכיוון שחלפו כשלוש שנים מזמן הישיבה הראשונה עד למועד החתימה על ההסכם.

בית המשפט קבע כי התובע עמד על זכויותיו ביושר, וקשה להבטיח כי יקבל את תמורתו מרגע שהבנייה תצא לפועל. על כן אסר על הדיירים לבצע כל פעולה שעשויה לפגוע בקניינו של התובע. הדיירים והקבלן יישאו בהוצאות המשפט בסך 50,000 שקל.

ה"פ 38388-04-12