תיקון 3 א` לתמ``א 38 – מה המשמעות?

דרגו את המאמר

תמ"א 38 מעניקה זכויות בנייה למבנים שההיתר לבנייתם ניתן לפני ינואר 1980, אשר נקבע לגביהם על ידי מהנדס שיש לחזקם, כדי שיהיו עמידים בפני רעידות אדמה בלא התמוטטות ובלא סיכון חיי אדם. התכנית המקורית מעניקה למבנים קטנים, ששטחם פחות מ- 400 מ"ר וגובהם אינו עולה על שתי קומות, זכויות בנייה מצומצמות יותר, לצורך כיסוי חלקי של עלויות החיזוק.

תמ"א 38 מאפשרת להוסיף למבנה מגורים יחידות דיור חדשות ולהרחיב דירות קיימות. במסגרת זכויות בנייה ניתן לסגור קומת עמודים, להקים שתי קומות נוספות למבנה או אגף חדש בשטח כולל של שתי קומות טיפוסיות, להקים קומה חלקית על גג מבנה, להוסיף מעלית ולהרחיב דירות קיימות בשטח של עד 25 מ"ר לכל דירה.

זכויות בנייה נוספות על הזכויות שהוענקו בתמ"א 38

תיקון 3 א' במסגרת תמ"א 38, קובע שיטת מדרג לחישוב זכויות בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38/2. התיקון קובע את גבולות הגזרה של זכויות הבנייה המותרות, ומשפיע גם על אלמנטים מיסויים, משפטיים, עסקיים ועוד.

מטרת התיקון היא לשנות את התכנית העיקרית בעניין תוספת זכויות בניה למבנים המיועדים למגורים שניתן להתיר כתמריץ לחיזוק, באופן שונה באזורים שונים של הארץ, וכן, מתן הנחיות לגבי היבטים ההנדסיים של תוספת בניה במבנים קיימים, קביעת הסדרים תכנוניים לתוספת זכויות בניה במגרשים שלא טעונים חיזוק ותוספת מרחבים מוגנים.

במסגרת תיקון 3 מוענקות זכויות בנייה נוספות על הזכויות שהוענקו בתמ"א 38, ואף ניתנות הקלות לביצוע הריסה ובנייה מחדש של מבנים. התיקון מאפשר להעביר זכויות בנייה למגרשים אחרים, במטרה לעודד את בעלי הזכויות ליישם את התכנית.

הריסה מוחלטת של בניינים ישנים

התיקון בחוק מאפשר הריסה מוחלטת של בניינים ישנים, כמו במסגרת פרויקט פינוי בינוי, ובנייה מחודשת של מבנים תוך שימוש בזכויות הבנייה שניתנו על פי התכנית המקורית, בניגוד לתכנית התמ"א הרגילה, שמציעה חיזוק מבנים קיימים תוך הגדלת שטח הדירות או הוספת קומות. ההבדל המשמעותי ביותר בתיקון 3 א' לתמ"א 38, הוא הרחבת זכויות הבנייה. בתכנית המקורית ניתן היה להוסיף עוד קומה אחת למבנה ולהגדיל את שטח הדירות הקיימות ב-25 מ"ר לכל היותר, ובעקבות התיקון ניתן להוסיף עד שתי קומות וחצי.

היתרי הבניה מאפשרים לנצל את הזכויות שניתנות בהתאם לתמ"א 38, ניתנים מכוח התכנית עצמה, ולא לפי תב"ע. לפיכך העירייה או הרשות המקומית לא יגבו היטל השבחה עבור השבחת הנכס. כמו כן, זכויות הבנייה שיקבל היזם מבעלי הדירות לא יחויבו במס שבח, לרבות זכויות הבנייה הנוספות על הגג אשר עד כה חל עליהן מס שבח, מאחר שלא נמכרו מכוח התמ"א אלא מכוח התב"ע.

כמו כן, טרם חוקק תיקון 3, ניתן היה לבצע פרויקט תמ"א רק עבור בניינים בשטח של 400 מ"ר לפחות עם שתי קומות, אולם לאחר התיקון ניתן לבצע את החיזוקים ולקבל את ההטבות גם עבור מבנים בעלי קומה אחת או עם שטח הקטן מ-400 מ"ר, ואף ניתן להעביר את זכויות הבנייה למגרש אחר, כל עוד הקבלן של התמ"א עומד בתנאים מסוימים כגון סיום עבודות החיזוק והעברת הזכויות למגרש ריק בלבד.