מהם הסיכונים בביצוע תמ``א 38?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

תכנית תמ"א 38 היא למעשה אוסף של תקנות, שמטרתן המרכזית היא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. על פי ההערכות, רוב הבניינים אשר נבנו בארץ עד 1980 לא עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, לכן קיים חשש כי במקרה של רעידת אדמה בעוצמה חזקה, מבנים רבים יתמוטטו, דבר שיוביל להרס וגרימת נזקים חמורים.

תמ"א 38 מאפשרת למבנים העומדים בתנאים לקבל היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת, אלא בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. על כן בעלי דירות רבים המעוניינים לקדם את הפרויקט בבניין שבו הם גרים, מונעים על ידי הציפייה לתוצאה הסופית המובטחת, שהיא דירה משופצת וגדולה עם תוספת של מחסן או מרפסת, בניין מחודש עם מעלית ועוד, ואולם מדובר בפרויקט בנייה מורכב והכרוך בסיכונים רבים, כך שאי תשומת לב למכלול הפרטים עלולה לגרום נזק לבעלי הדירות יותר מתועלת.

בחירת קבלן לביצוע תמ"א 38

האחריות לחיזוק מבנים מוטלת על בעלי הדירות, והם רשאים לממן את חיזוק הבניין ולבצע אותו באמצעות יזם או חברת מנהלת. כאשר נבנות דירות חדשות במסגרת התמ"א, הן יהיו בבעלות כלל בעלי הדירות וההכנסות בעת המכירה יתחלקו ביניהם.

הקבלן אשר נבחר על ידי בעלי הדירות יכול להיות אחראי על צדדים חוקיים, כגון: קבלת הסכמה של הדיירים לבנייה, הכנת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה מהוועדות המקומית לתכנון ובנייה ועוד. בנוסף הקבלן אחראי על הבנייה בפועל, כך שבעלי הדירות אינם צריכים לשלם מכספם על הבנייה, ובתמורה לכך, הקבלן מקבל מבעלי הדירות את הדירות החדשות שבנה.

פרטי ההתקשרות בין בעלי הדירות לקבלן נתונים למשא ומתן. הצדדים נדרשים להעריך הן את ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות והן את עלויות הבנייה. במקרה שהרווח הצפוי ממכירת הדירות גבוה ניתן לחלק את ההפרש בין בעלי הדירות, או להוסיף להסכם התחייבות מצד הקבלן לביצוע פעולות נוספות, כגון: שיפוץ הרכוש המשותף כמו חדר מדרגות ולובי הבניין, הוספת מעלית, שיפוץ פנימי בדירות ועוד.

עיכובים מתמשכים בביצוע הפרויקט

הגורמים העיקריים שעלולים לסבך את פרויקט הבנייה הם אנשי מקצוע רבים המעורבים בביצוע התמ"א ומגוון רחב של דעות שונות ומנוגדות. בנוסף עלולות להיות בעיות ועיכובים מההיבט הרישומי של זכויות בעלי הנכסים, ומקרים שבהם מצב הרישום בטאבו, אינו משקף נכונה את המצב בפועל, או הערות הרשומות על הנכסים, עקב צו ירושה שטרם הושלם, עיקולים, משכנתאות, דיירות מוגנות ועוד.

עם זאת, סיכונים רבים הכרוכים בפרויקט, נוכח חוסר תום לב מצד מי מהגורמים המעורבים בביצוע פרויקט תמ"א, ניתנים לצמצום ומניעת התרחשותם באמצעות ייעוץ מתאים, ואף ניתן באמצעות ידע הבנה מקצועית להגן על בעלי הדירות בצורה המרבית, כך, שבסופו של הפרויקט התועלת תגבר על הסיכון ובעלי הדירות יזכו לתמורה הולמת ורווח ניכר.

ביטחונות מהקבלן לפני ההתקשרות

כדי למנוע נזקים מהותיים, יש לדרוש מהקבלן ביטחונות ראויים עוד בטרם ההתקשרות. חשוב לבחור חברת קבלן יציבה כלכלית בעלת ניסיון מוכח בשטח, אשר ביטחונותיה יספקו הגנה לבעלי הדירות בכל תרחיש. כמו כן, ישנה חשיבות רבה לבחירת עורך דין המייצג את הדיירים, אשר תפקידו להגן על בעלי הדירות וזכויותיהם. חשוב שעורך הדין המייצג את הדיירים, יהיה נטול אינטרס זר, כדי שיוכל לייצג את האינטרס שלהם אל מול הקבלן ויפעל אך ורק לטובתם בלבד.

תשומת לב למכלול הפרטים, עוד בשלב ההתקשרות ובחירת היזם והקבלן, עשויה להפחית משמעותית את הסיכונים, לצמצם ולהגדיר מועדים והגנות לבעלי הדירות במקרה של עיכובים מיותרים או הפרות מצד הקבלן.

לעתים קרובות עלות שכר טרחת עורך דין המייצג את בעלי הדירות, על ידי היזם, מציף קושי מהותי וניגוד אינטרסים מובהק, בעיקר כאשר המשא ומתן מטעם בעלי הדירות מנוהל ישירות בין עורך הדין ליזם. במצב זה, יכול להיווצר ניגוד אינטרסים בין טובת הקבלן לטובת בעלי הדירות, באופן שפוגע בבעלי הדירות ובאפשרות שפרויקט תמ"א אכן יסתיים בהצלחה על פי המועד שנקבע בחוזה ולא יימשך שנים.

על כן, כדי למזער את הסיכונים, נדרשים בעלי הדירות לפעול באופן יזום, להתרשם מפרויקטים אחרים של היזם עוד בטרם ההתקשרות, לוודא כי יש בטחונות ראויים, כדי שאם תהיה בעיה או הפרה, יהיו להם הגנות שיסייעו להם להתמודד. כמו כן, ניתן לבקש דו"חות המשקפים את יכולותיו הכלכליות של הקבלן, לבצע בדיקות יזומות של תיק הבניין ברשות המקומית, למעקב ובדיקת בקשות שהוגשו על ידו.