אחוזי בניה

דרגו את המאמר

אחוזי בניה מהווים את אחד המרכיבים החשובים לצורך הגדרת זכויות בנייה במגרשים. חישוב אחוזי בניה נעשה בהתאם ליחס שבין השטח המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש המלא. זכויות בנייה הינן זכויות לבנייה על שטח בהתאם לאחוזי הבנייה. זכויות הבנייה אינן תלויות בבעל הקרקע ונקבעות הן בהתאם לאחוזי הבנייה ללא קשר לזהות בעל המגרש.

אחוזי בנייה נקבעים בתוכנית בניין ערים ומשתנים בהתאם לאזור ולאתר. לדוגמא, יתכנו שני מגרשים בני דונם אחד באזורים שונים אשר לגביהם יהיו אחוזי הבנייה שונים. 

אחוזי בנייה אינם מוגדרים במסגרת חוק המקרקעין ולמעשה ניתן למצוא להם ביטוי רק בסעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין. למעשה, אחוזי הבניה והמשמעות הנגזרת מהם נקבעה בפסיקה ובחיי המעשה. ההלכה הפסוקה קובעת כי אחוזי בניה הינם ההיתר אשר ניתן על ידי הועדות לתכנון ובניה ובמסגרתו נקבע כמה אחוזים מהשטח יכולים לשמש כקרקע לבניה. עם העברת הזכויות במקרקעין, עוברות גם זכויות הבניה מהמוכר לרוכש. 

אחוזי בניה וזכויות בניה מגלמים בתוכם ערכים כלכליים בלתי מבוטלים. ערכים עלו שווים ליכולת הבניה העתידית על המגרש המדובר. בעבר, לא היה כל משקל למושג אחוזי בניה. כל בעל מקרקעין היה רשאי לבנות על שטחו כאוות נפשו, ואיש הישר בעיניו יעשה.

עם זאת, ברבות השנים, ועם תחיקת חוקי התכנון והבניה, הוטלו על ידי הפסיקה והחקיקה מגבלות שונות על יכולת השימוש בבניה. כיום, הקרקעות בישראל הינן מוגבלות (במיוחד באזורים מבוקשים כגון גוש דן). היצע מצומצם זה של קרקעות הוליד עלייה משמעותית בערכם של אחוזי הבניה. לאמור, ככל שמדובר במגרש יקר יותר, כך עולה שווי זכויות הבניה.

סכסוכים בדבר בעלות מקרקעין אינם נוגעים רק לגובה אלא גם לעומק. ההתפתחות הטכנולוגית מאפשרת כיום בניה לעומקה של האדמה והדבר בא לידי ביטוי בזכויות הבניה.

בנייה ללא היתר, עבירה פלילית

חוק התכנון והבניה דורש תחילת עבודה הבאה במסגרת עבודות הטעונות היתר, רק לאחר שאותה עבודה חוסה תחת היתר כדין במשמעות החוק. ללא היתר בניה כדין לעבודות בניה, אין מקום להתחלת בניה.

התכלית לכך היא כי יש להגן על הציבור מפני עבודות בניה אשר לא תעמודנה בפיקוח הרשויות המופקדות על מתן היתרי הבניה כדין. רשויות אלו מביאות בחשבון שיקוליהן בין השאר נושאי בטיחות בתחומים שונים כגון בטיחות מבנים, בטיחות בניה, הוראות הג"א, מכבי אש וכיוצ"ב. זאת על מנת להגן על ביטחון הציבור ורכושו ולמנוע סיכון חיי אדם.