השבת דמי היתר אשר שולמו ביתר לאחר שינוי ייעוד מקרקעין

דרגו את המאמר

השבת כספים ששולמו ביתר לאחר שינוי ייעוד קרקע

חברת ציבורית אשר עוסקת בפיתוח מקרקעין וניהולם, חכרה חלקת אדמה בתל אביב ממינהל מקרקעי ישראל. עם הימים, החברה ביקשה להקים במקום בית חולים פרטי ועל כן הוגשה בקשה לשנות ייעוד הקרקע. החלטה 933 של מועצת מקרקעי ישראל קובעת כאשר מבקש שינוי ייעוד מקרקעין זוכה כתוצאה מהשינוי בזכויות נוספות, עליו לשלם 31% משווי הערך המלא של הקרקע בתור דמי היתר.

בין מינהל מקרקעי ישראל לבין החברה הציבורית ניטשה מחלוקת – מהו שוויה המלא של הקרקע לאחר השינוי. המינהל טען כי יש לגזור את דמי ההיתר משווי הבעלות על הקרקע. לעומת זאת, החברה טענה כי שיעורי דמי ההיתר נגזרים משווי ערך החכירה בלבד. יצויין כי שווי חכירה מהוונת עומד על 91% מערך הבעלות. החברה שילמה למינהל את מבוקשו ולאחר מכן הוגשה על ידי תביעה להשבת כספים אשר שולמו, לטענתה ביתר.

בית המשפט קבע כי יש לקבל את התביעה. השופט, בנימין ארנון, קבע כי החברה שילמה בגין זכות חכירת המקרקעין דמי חכירה מהוונים בדרך של תשלום חד פעמי. דמי החכירה עמדו על 91% מערך הבעלות בקרקע. בפסק הדין נקבע כי התשלום בגין זכויות שנוצרו לאחר שינוי ייעוד הקרקע נגזר מהערך המלא. חרף העובדה שניתן היה לקבל את שתי הפרשנויות שהוצגו על ידי הצדדים, בית המשפט בחר לבכר את גרסת התובעת.

 בית המשפט קבע כי החוכר אינו מקבל זכות בעלות על המקרקעין במסגרת שינוי הייעוד. הזכות אשר מתקבלת אצל המבקש את שינוי הייעוד מהווה למעשה זכויות חכירה נוספות. דהיינו, עמדת המינהל עלולה ליצור מצב בו החוכר ישלם על זכויות שלא קיבל בפועל.

מדובר בעמדה אשר איננה מתיישבת עם החלטת מועצת מקרקעי ישראל, קבע בית המשפט. ניתן היה לקבל פרשנות זו גם מבחינת חוזה החכירה אשר נערך בין הצדדים, הוסיף השופט. חוזה זה הכיל גם סעיף הנוגע למקרה של שינוי הקרקע. גם בסעיף זה לא ציין המינהל באופן ברור כי לאחר שינוי ייעוד הקרקע יעשה תשלום בחישוב על פי שווי זכות הבעלות.

המינהל לא נקט בעמדה ברורה בחוזה, ועניין זה עמד לו לרועץ. אי לכך, נקבע כי מינהל מקרקעי ישראל ישיב לחברה התובעת סכום של כ-4.3 מיליון שקלים והוצאות משפט בשיעור של 50,000 שקלים נוספים.