פערים ניכרים בין חוות דעת של שמאי מקרקעין - ביטול מכרז

דרגו את המאמר

פערים משמעותיים בהערכות שמאי מקרקעין - ביטול מכרז

בית המשפט העליון קבע כי אין זה בסמכותו של בית המשפט למנות שמאי מכריע מטעמו אשר יקבע את שוויה של קרקע, וזאת חרף פערים ניכרים בשמאיות שווי הקרקע במכרזים. מדובר בפסק דין אשר ניתן לאחר שבשנת 2007 פרסמו מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון מכרז למכירת קרקע בטירת הכרמל לשם הקמתן של 78 יחידות דיור.

אל המכרז ניגשה חברה אחת אשר הגישה הצעה יחידה שהייתה נמוכה משומת המינהל בכ-75% (מיליון וחצי שקלים לעומת כשישה מיליון). יצוין כי שווי הקרקע הוערך על ידי השמאי הממשלתי אשר בדק את הנושא בכ-7.6 מיליון שקלים.

ועדת המכרזים החליטה, לאור הפערים בחוות הדעת, לפסול את המכרז ולפרסם אותו מחדש. החברה אשר הגישה את ההצעה פנתה לבית המשפט המחוזי בחיפה כנגד החלטה זו. השופטת הורתה למנות שמאי מכריע לשווי הקרקע תוך ביטול המכרז הראשון. הן המדינה והן החברה הגישו ערעור על החלטה זו.

"לא ייתכן שיהיו פערים כה משמעותיים"

השופט אליקים רובינשטיין קבע כי יש לקבל את הערעור בנוגע למינוי השמאי המכריע. בפסק הדין עסק השופט בתופעה של הצעה אחת המוגשת למכרז ממשלתי. השופט ציין כי כאשר מדובר בהצעה אחת בלבד, יש לבחון את ההצעה בחשדנות ולהעניק גמישות פעולה לעורך המכרז.

על פי רוב, מכרזים לא יבוטלו בנקל. המגמה בפסיקה היא שאין לבטל מכרזים כאשר התוצאה מכך תהיה פרסום מכרז אחר, וזאת משום שהמציעים במכרז עלולים להיפגע מביטולו (אינטרס ההסתמכות). במקרים אלו ישנו חשד לשחיתות ולהענקת "הזדמנויות שנייה" למציעים שהצעתם לא התקבלה לשפר עמדותיהם.

ככלל, הצעה אחת למכרז אינה מהווה עילה לביטול המכרז, כותב רובינשטיין. עם זאת, כאשר מדובר בהצעה אחת אשר הינה בלתי סבירה לרעה מבחינת המדינה, ייתכן ולא יהיה זה אפשרי להימנע מביטול המכרז. בחירת הצעה נמוכה באופן משמעותי עלולה לפגוע אפוא בעקרונות המכרז ובתכליתו.

"לא ייתכן שיהיו פערים כה משמעותיים", כתב רובנישטיין. במקרים בהם קיים פער כה ניכר בין הערכת הרשות לבין ההצעה במכרז (75%!), בחירה בהצעה זו תהווה פגיעה בתכליתו העיקרית של המכרז שהינה יעילות כלכלית. היות ובמקרה דנן מדובר בכספי ציבור, בחירה בהצעה כה נמוכה פוגעת גם באינטרס הציבורי וגורעת מקופת הציבור עליה הרשות מופקדת.

פערים ניכרים בהערכות השמאים

השופט התייחס לסיטואציה בה חוות דעת מטעם המומחים הינן בעלות פערים ניכרים ובלתי סבירים. הדבר דומה, במידה מסוימת, לחוות דעת רפואיות המוגשות בתביעות רשלנות רפואית. לא אחת, המומחה מטעם התביעה טוען כי המטופל כבר ערך צוואה והזמין את חברה קדישא, בעוד המומחה מטעם ההגנה סבור כי המטופל יכול להירשם למרתון תל אביב הקרוב.

לגבי מינוי המומחה המכריע, קבע השופט, מדובר בפיתרון יצירתי אך אין הוא מעוגן בחוקי המכרזים ועל כן לא ניתן ללכת לפיו. בסופו של היום, בית המשפט קבע כי היות וקיים פער כה גדול בין הצעת החברה לבין הערכת הרשות, אין ברירה אלא לבטל את המכרז ולהציעו מחדש. כמו כן, החברה חויבה בהוצאות משפט בסך 25,000 שקלים.