הפקעת מקרקעין ופיצויים, אימתי?

דרגו את המאמר

הפקעת מקרקעין על ידי רשות שלטונית מהווה פגיעה בזכות הקניין של הפרט. לפיכך, על מנת שיהיה לה תוקף משפטי עליה לעמוד במבחן המידתיות של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. אחד הכלים החשובים המסייעים בשמירת המידתיות הינה הענקת פיצויים לבעלי זכות בקרקע שהופקעה.

תשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעיו, מה הרעיון?

העיקרון העומד בבסיס הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין הינו עקרון השבת המצב לקדמותו, כלומר, הפיצוי נועד לרפא את הפגיעה בבעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין שהופקעו ולהעמידו באותו מצב כספי בו היה נמצא אלמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזכות שהופקעה ממנו.

לסיכום נקודה זו נציין כי הענקת פיצויים בגין הפקעת המקרקעין נועדה לשמור על מצבו פיננסי של בעל הזכות במקרקעין כפי שהייתה לפני ההפקעה.

מה צריך להוכיח תובע בתביעת פיצויים בגין הפקעה?

על מנת לבסס תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין על המבקש להוכיח, בין היתר, את שווי זכותו במקרקעין.

 
מי זכאי לדיור חלופי בגין הפקעה?

בסעיף 194 לחוק התכנון והבניה נקבע כי בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף סביר למי שהיה דייר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר, כלומר במקרה של הפקעת דירת מגורים קמה הזכות לדיור למי שפונה מבית מגורים.

דיור חלופי למי שפונה מעסק, האמנם?

החוק לא דיבר על דיור חלוף למי שפונה מבית עסק. בפרשת יוסף קלפא נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נאמר על הטענה בדבר זכות המחזיק בבית עסק לקבל דיור חלוף, לרבות מס רכישה לשם רכישת בית עסק חלופי, יצוין כי הלכה למעשה נפסק למערערים פיצוי בגין דיור חלוף למסגרייה.

ראוי לציין כי המערערים זכו במידה מסוימת מן ההפקר בקבלם פיצוי עבור בית עסק חלופי, משום שעל-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, נדרשת הרשות המפקיעה להעמיד שיכון חלוף רק למי שגר בבית שפונה מבית המגורים.

ואכן, הפסיקה קבעה כי סעיף זה חל רק לגבי בית מגורים ולא לגבי מבנה אחר. בפרשת עיריית חיפה נ’ אליהו דן בית-המשפט בפיצוי בגין בית עסק חלופי, אלא שהוא התייחס לפסק-דין אחר שדובר בו בדיור חלוף לבית מגורים, ולא נקבעה בו הלכה מנומקת להשוואה בין השניים. הלכה כזו נקבעה מאוחר יותר על-ידי אותו שופט בפרשת עיריית חיפה נ’ יקב הגליל יוסף גולד ובניו, ונקבע בו מפורשות כי כאשר אין מדובר בבית מגורים, אין לפסוק פיצויים בגין דיור חלוף.

הפקעת מקרקעין של דייר מוגן, מה הזכויות?

בית המשפט קבע כי הזכות לדיירות מוגנת מהווה "זכות במקרקעין" או "טובת הנאה במקרקעין" שהפקעתה מזכה את בעל הזכות בפיצויים.

מהו, אם כן, הפיצוי לו זכאי המבקש, שהיה דייר מוגן במקרקעין שהופקעו?

על שאלה זו השיב פרופ’ אהרון נמדר בספרו "הפקעת מקרקעין, שומה, תובענות וסדרי דין", כדלקמן:

"בהערכת שוויה של הדיירות המוגנת אין להפחית משווי דמי המפתח את חלקם של הבעלים - הפחתה המקובלת לפי החוק הנ"ל - כאשר הדייר מוכר את זכותו מרצונו החופשי. המקרה של הפקעה, דומה יותר למקרה בו הדייר מפונה בעל כורחו בשל צורך עצמי של בעל הבית או בשל הצורך של רשות ציבורית, שאז התשלום צריך להיעשות לפי שוויה המלא של הדיירות המוגנת".

חישוב פיצויים והוצאות נלוות להעברת העסק

חובת הפיצוי בגין הפקעת המקרקעין חלה גם על הוצאות העברת עסק ממקומו למקום אחר. המדובר ב- הוצאות הממשיות הכרוכות בהעברת העסק ממקומו ופתיחתו במקום אחר, כולל הוצאות של פירוק הציוד המצוי בו, הובלת תכולתו של בית-העסק למקום החדש והכשרת המקום החדש ליעודו.

מכאן שבעל הזכות במקרקעין שהופקעו זכאי לפיצוי בגין ההוצאות ה"ממשיות" שהוציא בפועל.