עיכוב בבנייה בגין מתן היתר בניה בלתי חוקי מועדה מקומית

דרגו את המאמר

פיצויים בגין רשלנות של הוועדה המקומית במתן היתר בניה בלתי חוקי

בית המשפט המחוזי קבע כי וועדת הבניה המקומית תשלם פיצויים לחברת בניה בגין מתן היתרי בניה בלתי חוקיים. חברת הבניה טענה כי בעקבות היתרי בניה אלו, נאלצה היא לעכב את הפרויקט בשלושה חודשים ועל כן לשלם פיצויי לרוכשים במסירת הנכסים.

בשנת 1991 רכשה חברה לבניין מקרקעין בפרדס חנה וזאת במטרה להקים על המגרש מבנה ולמכור את היחידות אשר ייבנו בו. תוכנית בניין הערים אשר הייתה בתוקף בתקופה זו קבעה כי מותר לבנות על המקרקעין מבנה בן שלוש קומות תוך ניצול 90 אחוזי בניה. כמו כן, נקבע כי בכל קומה מותר לנצל 30 אחוזי בניה. קומת הקרקע, לפי התוכנית, אמורה להיות בעלת ייעוד מסחרי, והקומות הנוספות למגורים.

חברת הבניה פנתה לוועדה המקומית בבקשה לקבל היתר בניה להקמת מרכז מסחרי שבו תוך ניצול 67 אחוזי בניה בקומת הקרקע וייעודה למסחר, ואילו קומה שנייה יועדה למשרדים תוך ניצול יתרת 23 אחוזי הבניה.

חרף העובדה שהבקשה להיתר הבניה סטתה מהוראות תוכנית בניית הערים, הוגשה הבקשה בעידודו של ראש המועצה אשר שימש גם בתור יו"ר הוועדה המקומית. הועדה התמקדה במניעת אפשרות בניה למעלה מאחוזי הבניה לפי תוכנית הערים, אך לא ניתן דגש בדבר הייעודים המותרים וחלוקת אחוזי הבנייה בין הקומות.

בנובמבר 1992 קיבלה חברת הבנייה את היתר הבניה בהתאם למתבקש והותר לה להקים מרתף חנייה ומקלט בקומת המרתף. החברה נערכה לצורך הקמת הפרויקט בהתאם להיתר בניה זה. כמו כן, כשנה לאחר תחילת העבודות, חתמה החברה על חוזי מכירה שהתייחסו לכ-40% מהשטח.

מועד המסירה היה אמורה להיות ביולי 1995. במהלך הבניה קיבלה חברת הבנייה שני היתרים נוספים מהוועדה המקומית אשר במסגרתם הורחבו המרתף, שטח החנייה, ואושרה בנייה של מגונים דירתיים במקום מקלט.

הוועדה המחוזית מזהה את ההיתר הבלתי חוקי

במקביל, יזמה חברת הבניה שינוי אשר היה אמור להגדיל את אחוזי הבניה המאושרים בכ-65% נוספים (זאת על מנת להקים קומה נוספת). בקשה זו הונחה לפתחה של הוועדה המחוזית ובהנחה כי בקשתה תאושר, החלה חברת הבניה בבניין הקומה הנוספת.

המפקח בוועדה המחוזית שם לב כי היתר הבניה סוטה מהוראות תוכנית בניית הערים ועל כן ביקש מהוועדה המקומית כי תפעל באופן מיידי לעצירת הבניה. הוועדה המקומית הגישה בקשה לבית המשפט ובמסגרתה טענה כי העילה להפסקת הבניה הינה חריגה מההיתר כפי שניתן.

בבקשתה, לא פירטה הוועדה המקומית את החריגות אשר כן אושרו על ידיה וקבעה כי מדובר בחריגה על בסיס בניית קומה נוספת בטרם אישור. מכאן ואילך נאלצה חברת הבניה להתמודד עם הליכים משפטיים מורכבים בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית. לבסוף, אישור ניתן לפרויקט רק בספטמבר 1996. ארבע שנים לאחר מכן הגישה חברת הבניה תביעת נזיקין כנגד הוועדה המקומית בשל נזקים אשר נגרמו לה לאחר מתן היתר בנייה לא חוקיים.

בית המשפט קובע - חברת הבניה זכאית לפיצויים

בית המשפט המחוזי קבע כי היתר הבניה שנתנה הוועדה המקומית לחברת הבניה, ושני התיקונים להיתר שניתנו לאחר מכן, היו בלתי-חוקיים. זאת מאחר ועמדו הם בסתירה לתוכנית הבנייה המקורית. נקבע כי הוועדה המקומית התרשלה במתן היתרים אלה, וחברת הבניה לא הסתכנה מרצון או גרמה ברשלנותה לנזק שנגרם לה.

כמו כן, בית המשפט מתח ביקורת על התנהלותה של הוועדה המקומית אשר השתמשה באישורי הבניה הבלתי חוקיים כעילה להפסקת הבניה, כאשר נטען בבקשה כי מדובר בהיתר בניה לגבי הקומה השלישית בלבד.

אשר לאומדן נזקיה של חברת הבניה, התבססו אלה על עיכוב של חודשיים בביצוע העבודות. בין הנזקים נכללו חסרון כיס שנגרם לחברה עקב אובדן הפרשי הצמדה וריבית שניתן היה לגבות מהרוכשים אלמלא העיכוב, פיצוי בגין איחור במסירה, פיצוי בגין עלות המימון, עלות התקורה העודפת, הוצאות נוספות עבור פרסום, עלות הכנת תכנית חדשה להכשרת הבנייה, ופיצוי בגין שמירה והתארגנות באתר במהלך שני חודשי הפסקת העבודה ולקראת חידושה.