שיקולי צדק בפסיקת פיצויים בגין פגיעה במקרקעין בשל תוכנית מתאר

דרגו את המאמר

סעיף 200 לחוק התכנון והבניה - שיקולי צדק

זכותו של בעל מקרקעין אשר נפגע כתוצאה מתוכנית לפיצויים מוסדרת בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי במידה ומקרקעין אשר נמצאים בתחום תוכנית, או אשר גובלים בתחום זה, נפגעו על ידי התוכנית שלא בדרך של הפקעה, בעל המקרקעין (אשר היה בעליהם ביום תחילתה של התוכנית) או בעל זכויות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית.

שני שיקולים מרכזיים עומדים ביסוד חובת הפיצויים. הראשון, שיקול של צדק חלוקתי לפיו הציבור צריך לשאת בעוול אשר נגרם לבעל מקרקעין בגין תוכנית אשר הביאה לתועלתו. השני, שיקול יעילות. לפי שיקול זה, העלויות אשר כרוכות בתכנון מתמרצות את רשות התכנון להפעיל שיקול דעת זהיר בבואה לאשר תוכנית מתאר אשר עלולה לפגוע בזכויות מקרקעין.

סעיף 200 לחוק הינו החריג לכלל זה. סעיף זה קובע כי ישנם מספר מקרים בהם קרקע לא תיחשב כנפגעת. שלושת התנאים הינם פגיעה אשר נמנית עם אחת ההוראות בסעיף (שינוי בתנאי השימוש בקרקע, הגבלת מספר הבניינים בשטח, הסדרת אתריהם של בניינים וכדומה), דרישת סבירות ושיקולי צדק. הלכה פסוקה היא כי מדובר בתנאים מצטברים ונטל השכנוע להוכיחם מוטל על הועדה המקומית.

בעלי דירות טוענים כי הם זכאים לפיצויים

במקרה אשר הונח לפתחו של בית המשפט העליון, טענו בעלי 9 דירות בבניינים רבי קומות בתל אביב והוד השרון, כי הוא זכאים לפיצויים בגין פגיעה במקרקעין שבבעלותם. בשנת 2004 הגישו בעלי הדירות תביעת פיצויים לפי סעיף 197 כנגד ירידת ערך שנגרמה לדירותיהם כתוצאה מאישור תוכנית מתאר מקומית.

התוכנית כללה שינוי ייעוד המקרקעין שבתחומה. למעשה, התוכנית אפשרה הקמה של שלושה בניינים בני 14-16 קומות ובהם 165 יחידות דיור. זאת בניגוד למצב התכנוני הקודם אשר אפשר הקמת 20 קוטג'ים בני שני קומות בלבד.

בעלי הדירות הגישו בשנת 2005 מספר עררים לוועדת הערר. וועדת הערר החליטה למנות (בהסכמת הצדדים) שמאי מכריע לדון בתביעות של בעלי הדירות. השמאי המכריע קבע בחוות דעתו כי בכל הנוגע לבעלי דירות בקומה 8 ומטה, לא הייתה ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה כתוצאה מאישורה של התוכנית.

שני עררים הוגשו על פסיקת השמאי. הועדה המקומית לתכנון ובניה טענה באחד העררים כי יש לדחות את התביעות אשר הוגשו כנגדה על ידי בעלי הדירות, וזאת משום שאין לראות באחרונים נפגעים מהתוכנית וזאת בהתבסס על הכרעת השמאי.

בית המשפט קבע כי היות והפגיעה במקרה דנן נמנתה על אחת ההוראות שבסעיף 200, באשר הפגיעה של התוכנית בבניין הנפגע הייתה באמצעות הוראה שעניינה שינוי בתנאי השימוש בקרקע, הרי עיקר המחלוקת בין הצדדים נגעה לשיקולי הסבירות והצדק.

בבוחנו את הנתונים שהונחו בפניו, בית המשפט קבע כי הפגיעה בדירות המשיבים הייתה בשיעור נמוך, של 2.5% מערך הנכסים, עסקינן בפגיעה סבירה שאינה מצדיקה פסיקת פיצויים. עם זאת, מבחינת שיקולי צדק, נקבע כי הוועדה המקומית לא הוכיחו שאלה מצדיקים שלילת פיצויים מבעלי הדירות.

מבחן הצדק אינו מבחן אובייקטיבי

שיקולי צדק קובעים כי הועדה צריכה לשכנע שאין זה מן הצדק לשלם פיצויים לנפגע. הלכה פסוקה היא כי מבחן הצדק בהקשר זה אינו מבחן אובייקטיבי אלא הוא מחייב בחינת כלל הנסיבות הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה. דהיינו, הנסיבות המיוחדות של כל נפגע ונפגע, להבדיל ממצב המקרקעין כתוצאה מהפגיעה, או היתרונות היחסיים הגלומים בתכנית הפוגעת.

הועדה המקומית טענה כי כאשר בעלי הדירות רכשו את דירותיהם, הם היו יכולים לצפות כי תאושר במקום תוכנית בנייה בעתיד. לטענתה, אף בעלי הדירות בעצמם נהנו משעתו מתוכנית לבנייה במקום, שעל פיה נבנו דירותיהם. ועדת הערר השיבה לעניין זה כי מדובר בצפיות סבירות רק לגבי בעלי דירות עד קומה שביעית. עבור בעלי הדירות בקומות העליונות, אלה נהנו גם ממרחב ופרטיות מעבר ליתרון הגובה.

הקמתם של המגדלים תפגע אפוא ביתרון זה מבחינתם. בית המשפט קבע כי מדובר בתכנית קונקרטית שפגעה בערכן של דירות המשמשות למגורי בעליהם והטעמים העומדים ביסוד מבחן הצדק מחייבים לפצות את בעלי הדירות ולחלק את הנטל בדרך שוויונית בין כלל התושבים.