תמ``א 38 - תוכנית המתאר לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה

דרגו את המאמר

התקבלו 3 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

לדוגמא, תמ"א 38 מאפשרת הרחבת יחידות דיור קיימות, בניית יחידות דיור חדשות וכדומה. זאת ועוד, תמ"א 38 כוללת גם הפחתה ופטור ממסים מקרקעין שונים...

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר אשר קובעת מספר הנחיות אשר מטרתן חיזוק מבנים על מנת לסייע בעמידתם במקרה של רעידת אדמה...

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר אשר קובעת מספר הנחיות אשר מטרתן חיזוק מבנים על מנת לסייע בעמידתם במקרה של רעידת אדמה. כמו כן, מדובר בתוכנית מתאר ארצית אשר מתעסקת במבנים אשר היתר לבנייתם הוצא לפני הראשון לינואר 1980.

בשנת 1975 נכנס לתוקפו בישראל תקנון הקובע חובה על בנייה מבנים חדשים שהינם עמידים בפני רעידות אדמה. עם זאת, תקנון זה לא קבע חבות זה לגבי בניינים ישנים (וישנם רבים כאלה בישראל).

לפיכך, הצורך לחיזוק מבנים ישנים אלו הפך במרוצת השנים למשימה לאומית ממגדרה ראשונה. תוכנית תמ"א 38 נועדה להביא מצד אחד לחיזוק מבנים רבים ככל הניתן, ומצד שני לכלול תמריצים שונים לטובת התושבים אשר יביאו להעברת מרבית הנטל והרצון לחיזוק המבנה לפתחם של בעלי הנכסים.

כמו כן, הממשלה הכירה בכך כי חיזוק מבנים לצורך עמידות בפני רעידות אדמה עלול לדרוש מתושבים אלו סכומים גבוהים במיוחד. לפיכך, תמריצי תמ"א 38 טומנים בחובם גם יתרונות כלכליים רבים. מיותר לציין כי גם מבחינת השוק, ידוע כי ביצוע תמ"א 38 יכול להביא לעלייה משמעותית בערכו של הבניין. מומחים בתחום הנדל"ן סבורים כי עלייה זו נאמדת בכ-15% עד 30% משוויו הנוכחי של הנכס.

לדוגמא, תמ"א 38 מאפשרת הרחבת יחידות דיור קיימות, בניית יחידות דיור חדשות וכדומה. זאת ועוד, תמ"א 38 כוללת גם הפחתה ופטור ממסים מקרקעין שונים. מיותר לציין כי תמריצים אלו ניתנים לתושבים בהתאם למסגרת הסטטוטורית ותוך שמירה על האיזון בין האינטרס הלאומי לחיזוק המבנים לבין השיקולים העירוניים הרחבים יותר.

אלו בתים אינם יכולים לעבור תמ"א 38?

שימו לב, ישנם מספר סוגי מבנים אשר תמ"א 38 איננה חלה עליהם. בתים אלו הינם בתים אשר לא מאוישים באופן תמידי, נכסים בני שתי קומות או פחות על שטח הנמוך מ-400 מ’ או בניינים אשר עומד כנגדם צו הריסה מטעם בית המשפט.

תמריצים המוצעים על ידי תמ"א 38

היטל השבחה – אחד מן התמריצים החשובים לעניין זה עוסק בחובת תשלום היטל ההשבחה. חוק התכנון והבניה קובע כי ניתן לקבל היטל השבחה מופחת במסגרת סעיף 145 לחוק. כמו כן, בהתאם לאישור מטעם וועדת הפנים והסביבה של הכנסת, רשאי שר הפנים לקבוע כי אזורים מסוימים (לדוגמא, אזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה) יהיו אזורים עליהם לא תחול חובת תשלום זה כלל.

זכויות בנייה נוספות – התמריץ המהותי ביותר אשר כלול בתמ"א 38 הינו זכויות הבנייה הנוספות הניתנות למבנים. תמ"א מציעה למבני מגורים את האפשרות להרחיב יחידות דיור או להוסיף יחידות מעבר לקיים (לדוגמא, בניית קומה נוספת על גג הבניין). מבנים אשר אינם מיועדים למגורים יכולים לזכות במסגרת תמ"א לתוספת בשטח בנייה של קומה טיפוסית.

חריגה מקווי בנייה וגובה – תוכנית הבנייה העירונית קובעת הגבלות שונות על גובה וקווי הבנייה של מבנים שונים. שימו לב, הוראותיה של תמ"א 38 הינן חזקות יותר מהוראות תוכנית הבנייה העירונית. אי לכך, תמ"א 38 יכולה להביא לאישור חריגה מקווי גובה. עם זאת, חריגות אלו נבדקות לגופן ודרושות אישור בהתאם לשיטת החיזוק והחומרים אשר ישמשו את חיזוק הבניין.

הרוב הדרוש בבית משותף – פעמים רבות נתקלים דיירים המעוניינים בתמ"א 38 בהתנגדות מצידם של בעלי דירות בבניין. כמו כן, ידוע כי שינויים בבניין משותף דורשים הסכמה רחבה מצד הדיירים בבניין. שימו לב, תמ"א 38 קובעת מספר הוראות מקלות בעניין זה, זאת בשל החשיבות הלאומית של חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה. על פי החוק כיום, הרוב הדרוש לביצוע תוכנית זו עומד על 66% מדיירי הבניין. רוב נמוך זה הביא בניינים רבים לאשר תמ"א 38 תוך התמודדות עם דיירים סרבנים והימנעות מניסיונות סחטנות.

פטור ממס שבח ומס מכירה – בעת מכירת נכס, דוגמת בית משותף, נדרשים הצדדים לבחון גם את השינויים בשווי המבנה מבחינת מס שבח ומס מכירה. שימו לב, חוק מיסוי מקרקעין הקובע את שיעורי מיסים אלו מעניק פטור מתשלום מס מכירה ומס שבח כאשר הסכומים מושפעים מזכויות בנייה אשר ניתנו למקרקעין במסגרת תמ"א 38 (על פי הסייגים הקבועים בחוק).