היטל השבחה: מתי יש לשלם היטל השבחה?

דרגו את המאמר

התקבלו 3 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

היטל השבחה הוא מס שמטילה הרשות המקומית עקב שינוי תכנית בניין עיר באזור שבו נמצא הנכס. בעת מכירת הנכס, ניתן לדעת אם קיים היטל השבחה, כאשר סכום ההיטל הוא מחצית מההשבחה ומוטלת על בעל הנכס המוכר.

בעל מקרקעין או חוכר לדורות נדרש לשלם היטל השבחה עבור הוועדה המקומית שאישרה את תכנית המתאר מקומית, או אישרה תכנית מפורטת להרחבת של זכויות הניצול, או בדרך אחרת הובילה לעליית ערך המקרקעין. מטרת ההיטל היא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית שעוסקת בתכנון ופיתוח.

שיעור ההיטל הוא מחצית מעליית ערך המקרקעין עקב ההשבחה

כל עוד לא שונה חוק התכנון והבניה, שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה, כלומר מחצית מעליית ערך השוק של המקרקעין. המועד הקובע לחובת התשלום הוא יום אישור התכנית המשביחה. מועד המימוש הוא המועד שבו מממש בעל המקרקעין את הזכות שהושבחה.

ההשבחה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין זמן קצר לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה, אולם הוועדה המקומית רשאית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה. אם הוועדה החליטה לדחות את שומה עד למימוש הזכויות, היא מחויבת להודיע על כך לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל.

אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג

השבחה מוגדרת כעליית שווים של מקרקעין, בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. ההשבחה נגרמת לרוב במקרים שבהם ניתן לבנות שטח גדול יותר בעקבות אישור תכנית או בעקבות קבלת הקלה, וגם במקרים שבהם ניתנת הרשאה לשימוש חורג, כלומר לשימוש שלא היה מותר לפני כן, כמו שימוש לתעשייה או למסחר.

מקרקעין שחייבים בהיטל השבחה הם מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית מתאר המקומית, או התכנית מפורטת או הגובלים עמה. עבור אישור תכנית מתאר מחוזית או ארצית אין היטל וגם לא עבור הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצויים. עם זאת חל חיוב גם בשל השבחה בעקבות מתן הקלה או התרת שימוש חורג שמקורם בתכנית מתאר מחוזית או ארצית.

החובה לתשלום היטל השבחה מוטלת על הבעלים או החוכר לדורות, למרות שניתן לקבוע בהסכם מכר כי הקונה ישלם עבור ההיטל. כלומר, לא מוטלת חובה כי המוכר ישלם היטל השבחה, וניתן להגיע להסכמה שתבוא לידי ביטוי בתשלום על הנכס.

פטור מתשלום היטל השבחה

בהתאם לחוק התכנון והבניה קיימים מספר פטורים מהיטל השבחה, פטור מתשלום ההיטל יינתן ביישוב שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, או שהוחלט על ידי הרשויות כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה. פטור יינתן גם במקרקעין של מוסדות חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט.

פטור מהיטל השבחה יינתן הן בהרחבה של דירת מגורים, זאת בתנאי שהשטח הכולל של הדירה לא עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שבעל הדירה יגור בה לפחות ארבע שנים מתום הבנייה, והן במקרקעין המשמשים לבעל הנכס לבניית דירת מגורים או להרחבתה, או שבעל הנכס זכאי לסיוע של משרד הבינוי והשיכון. פטור מהשבחה בבניית ממ"ד יינתן לשטח המינימלי הנדרש בלבד, שהוא 9 מ"ר נטו וקירות.