רכישת דירה יד שנייה, מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה מכר?

דרגו את המאמר

בעסקת רכישת דירה יד שנייה קל יותר לבדוק את הנכס, מאשר ברכישת דירה חדשה על הנייר. האחריות לבדיקת הנכס מוטלת על הקונה וחשוב לחשוף את הפגמים הפיזיים, ולברר מהן הבעיות המשפטיות והזכויות של הדירה לפני שחותמים על חוזה מכר.

רוכשים המעוניינים לקנות דירה מיד שנייה, נדרשים לבדוק היטב מהו המצב הצורני של הדירה, את תחזוקת המבנה ומצבו הפיזי של הנכס. רצוי לבדוק את תקינות מכלול מערכות הדירה, כגון: חלונות ותריסים, מיזוג אוויר, ברזים, מצב ארונות במטבח ובחדרים, ולחפש אם קיימים סדקים בקירות, סימני רטיבות המעידים על נזילות או חדירת מי גשמים.

יש לבדוק את מצב הרכוש המשותף בבניין, כמו מעלית, חדר מדרגות, גג, מחסן, ואת מערכות המים, החשמל, הביוב, איטום ונזילות. לצורך בדיקה מקיפה, רצוי לפנות אל אנשי מקצוע אשר יעריכו את עלות התיקונים והשיפוצים במידת הצורך. מומלץ לערוך מספר ביקורים בדירה, באור יום, בשעת ערב ובסוף שבוע, ולברר באמצעות השכנים, פרטים לגבי סביבת המגורים ומה עתיד להיבנות בסביבה.

מדוע חשוב לפנות לעורך דין המתמחה בנדל"ן?

באמצעות עורך דין המתמחה במקרקעין, יש לבדוק את הצד המשפטי של הדירה, כולל: נסח טאבו, חריגות והיתרי בנייה, היטל השבחה, תכניות מתאר עתידיות וכדומה. תפקידו של עורך הדין הוא לאפשר לקונה לישון בשקט ולהיות אחראי לכך שהדירה תירשם על שמו במרשם המקרקעין. כדי להעריך את מצבו התכנוני של הנכס, על הקונים באמצעות עורך דינם, לפנות אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, או אל משרד מהנדס העיר, ולבקש לראות מידע תכנוני על פי הוראות חוק חופש המידע.

ייעוץ משפטי מקצועי יכול לחשוף את הפגמים והבעיות המשפטיות של הדירה והזכויות בה ולמנוע עגמת נפש רבה. במסגרת הבדיקה, יש לוודא כי הנכס באמת בבעלות המוכר, המציג עצמו כבעלים החוקיים. יש לשים לב להיתרי בנייה, צווי הריסה, תכניות קיימות או עתידיות המחייבות תשלום היטל השבחה, תכניות עתידיות לגבי סביבת הבית, הפקעות, שעבודים, הערות אזהרה, משכון ועוד.

בלשכת רישום המקרקעין ניתן למצוא את רישום הדירה המופיע כנסח רישום, או במנהל מקרקעי ישראל באמצעות אישור זכויות בנכס. כאשר מדובר בנכס שאינו רשום באחד מגופים אלו, רישומו יופיע במרשם פרטי, אשר עוקב אחרי רישום הבעלים והדירות, ומנפיק מסמך המפרט את תמצית הזכויות בנכס.

באתר רשות המסים ניתן לעיין במאגר מידע נדל"ן הפתוח לעיון הציבור, שבו ניתן למצוא נתונים היסטוריים לגבי עסקאות קניית דירה, לפי מספרי גוש חלקה, סוגי דירות, תאריך, ועוד, אשר בוצעו בשנים האחרונות באזור המגורים הנבחר, כדי לקבל אומדן מחיר, העשוי לסייע במסגרת ניהול משא ומתן לגבי מחיר העסקה. 

לפני שחותמים על חוזה מכר, יש לבדוק כי שמות הצדדים ומספר תעודת הזהות שלהם נרשם כהלכה. יש לציין בחוזה מידע על מהות הזכויות בדירה הנרכשת, לרבות בעלות, חכירה לדורות, זכות להירשם כבעלים כחוכר או כחוכר לדורות, כולל כתובת, גוש, חלקה ותת חלקה ומספר התיק במנהל מקרקעי ישראל.