צו הריסה כנגד דירה מפוצלת בבניין משותף ברמת גן

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

בית המשפט הורה להרוס דירה שפוצלה לארבע יחידות דיור

בשנת 2007 רכש אדם דירה לצורך השקעה בבית משותף, אשר שטחה 84 מ"ר. לאחר הרכישה ביצע המשקיע בדירה פעולות בנייה ללא קבלת היתר על פי חוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965, במטרה לפצל את הנכס ל-4 יחידות דיור ולהפיק רווחים מכל יחידה.

פעולות הבנייה פגעו בחזית ובמראה של הבניין – הרכוש המשותף. לדוגמא, הוספה צנרת ביוב לאורך חזית הבניין - פועל יוצא מהתקנת שירותים, מקלחון ותשתית למטבחון בכל אחת מ-4 יחידות הדיור בדירה.

 
דיירי הבניין האחרים, שהינם קשישים הגרים במקום מאז הקמת הנכס, עתרו לבית המשפט בגין פעולות אלו. התובעים טענו כי על בית המשפט לקבוע שבוצעו פעולות ללא היתר בנייה, בניגוד לחוק התכנון הבנייה, ולהורות על רישום הערת אזהרה על זכויות המשקיע במקרקעין במרשם המקרקעין.

לטענתם, יש להמציא בעבורם צו מניעה, צו הריסה לעניין הבנייה שלא כדין בדירה נשוא התובענה וברכוש המשותף של הבניין. כמו כן, התובעים דרשו להחזיר את המצב לקדמותו תוך לתיקון הרכוש המשותף – בעיקר הקיר החיצוני.

המסגרת המשפטית נגד דירות מפוצלות

סעיף 145 (א)( 2) קובע כי כל עבודת בנייה הנעשית במבנה קיים טעונה היתר כאשר החריג לאותו כלל הוא "שינוי פנימי" הנעשה בדירה. לצורך כך מוסיף הסעיף ומגדיר את גבולותיו של אותו חריג על ידי הגדרת המונח "שינוי פנימי". מן הפסיקה ידוע כי כאשר מכלול הנסיבות מצביע בבירור על כך שדירה פוצלה לשתי דירות נפרדות או יותר, מדובר בשינוי פנימי הדורש היתר מיוחד.

 
כיצד ניתן לדעת שהדירה פוצלה? לדוגמא, לכל אחת מהיחידות שבדירה דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה, אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור עצמן, כל אחת מהיחידות הינה עצמאית, לכל יחידה יש מטבח משל עצמה, שירותים ומקלחת או אמבטיה. כמו כן, יש לציין כי אי קיומה של כניסה נפרדת מהחוץ לכל אחת מהיחידות אינה שוללת כשלעצמה את עצמאותה של כל יחידת דיור.

"פגיעה חמורה בשלטון החוק והסדר הציבורי"

"פיצול דירה בבית משותף למספר יחידות עצמאיות, ללא היתר, כדי להשכירן ולהפיק מכל אחת מהן רווח של שכר דירה היא עבירה על דיני התכנון והבנייה", כתבו השופטים בפסק הדין, "במעשים אלה יש פגיעה חמורה בשלטון החוק ובסדר הציבורי ויש לפעול להכחדת תופעה זו שכל מטרתה היא הפקת רווח מפעולת בנייה שנעשתה שלא כדין".

פיצול דירה למספר יחידות עצמאיות ללא היתר, מבלי שנשקלו השיקולים התכנוניים, מביא לעומס גדול יותר על התשתיות שתוכננו מלכתחילה עבור הבית המשותף – מנגנוני התפעול המרכזיים של הבניין:

דירות מפוצלות מטילות לו אחת עומס גדול יותר על מקומות החניה המועטים המותקנים, על תשתיות המים והביוב כתוצאה מתוספת מקלחונים, שירותים והכנת תשתית מטבחים, על המעליות וכיוצא בזה. כמו כן, תנועה גדולה יותר של דיירים עלולה לגרום למטרד של רעש ולכלוך עבור הדיירים ולעיתים אף גורמת לירידת ערך הדירות בבניין המשותף.

במקרה דנן בית המשפט קבע כי על המשקיע להרוס את התשתיות אשר בנה, למרות שהאחרון הכחיש את רצונו לפצל את הדירות. התובעים עמדו בנטל אשר הונח על כתפיהם, והוכיחו כי קיומם של שלושה חדרי שירותים ואמבטים נוספים, כמו גם הזמנת שלוש דלתות פלדלת והרכבת צינור ביוב חיצוני (להתקנת מטבחים וחדרי שירותים) מהווים ראיה לפיצול הדירה הקטנה.

בסופו של היום, נאלץ המשקיע להרוס את התשתיות המדוברות ולשלם לתובעים 30,000 שקלים שכ"ט עו"ד.