סכסוכי שכנים בבית משותף: כיצד למנוע ולפתור סכסוכים?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 4.0 מתוך 5

רוב האזרחים בארץ גרים בבתים משותפים, בעיקר באזור המרכז. צורת מגורים משותפת יוצרת לא פעם מתחים בין השכנים וגורמת לסכסוכים. הסיבות הגורמות לסכסוכים רבות ומגוונות, וביניהם ניתן למנות מטרדי רעש, לכלוך, ניצול זכויות בנייה שלא כדין, הקמת מעלית, הרחבות, ניהול עסק פרטי בבניין, שיפוצים, תמ"א 38, מכירת נכסים, גידול בעלי חיים, פיצול דירות, ריבים על חנייה ועוד.

מהבחינה המשפטית בית משותף הוא בניין שנרשם כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. יחד עם זאת ישנם בתים משותפים שמתנהלים כמשותפים אך אינם רשומים בפנקס. במקרים מסוג זה החוקים הרלוונטיים חלים גם על הבתים שלא רשומים.

תקנון בית משותף

בית משותף מנוהל על ידי ועד בית שנבחר על ידי דיירי הבניין באסיפה. על פי החוק, יש להודיע על קיומה של אסיפת דיירים מראש. כמו כן, רצוי להקפיד על עריכת תקנון כדי לנהל בית משותף. תקנון בית משותף הוא מסמך מחייב שנועד להסדיר את יחסי השכנות בין בעלי הדירות בבניין ולמנוע סכסוכים עתידיים.

תקנון בית משותף עוסק בסוגיות שונות הקשורות לניהול ואחזקה של הבית, לרבות ניהול אספות דיירים, מינוי ועד, ביצוע תיקונים, אחזקת רכוש משותף ועוד. ניסוח סעיפי התקנון נעשה במקביל לרישום הבית בטאבו, והוא נתון לשינויים עם הסכמת רוב של 66% מהדיירים. במקרה שבעלי הדירות לא קבעו או לא הסכימו על תקנון משותף, חל עליהם הוראות התקנון אשר מנוסח כתוספת לחוק המקרקעין.

החלטות שונות שמתקבלות חייבות לקבל רוב רלוונטי, כך למשל אם הדיירים מעוניינים להעביר את ניהול הבית לחברה חיצונית, יש לקבל לכך את הסכמתם של הדיירים אשר 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. זאת לעומת החלטות אחרות, כמו החלפת ספק גז, אשר יכולות להתקבל בשיעור אחוזים נמוך יותר. במקרה שקיימת מחלוקת לגבי הרוב הדרוש לשם קבלה וביצוע של החלטה מסוימת, מומלץ לפנות לעורך דין או מגשר העוסקים בתחום זה.

נציגות ועד הבית

ועד הבית אחראי לדאוג לתחזוקה של הרכוש המשותף, לבצע תיקונים שעלולים לגרום לפגיעה ברכוש או בדירות בבניין, להתקשר מול גורמים חיצוניים בחוזים ובהסכמים משפטיים, ולנקוט בהליכים משפטיים בשמם של הדיירים. על נציגות הוועד מוטלת חובה לנהל פנקס הכנסות והוצאות שבו יערכו חשבונות כספיים ויוצגו בפני אסיפת הדיירים אחת לחצי שנה. בנוסף על הנציגות מוטלת החובה לנהל חשבון בנק נוסף על שם הבית המשותף.

כיצד לפתור סכסוכי שכנים?

כדי למנוע את היווצרות סכסוכי שכנים ניתן לבצע פעולות מקדימות, ועד הבית יכול לערוך בדיקות קצרות בבניין ובסביבתו כדי לברר את מצב התחזוקה השוטפת ורמת הניקיון והסדר. אפשר ליזום מפגשים כדי להכיר את השכנים ולעמוד על טיבם, ואף להשוות את תכנית הבית המשותף לתכנית שנמצאת בגנזך העירייה, כדי לברר אם נמצאו חריגות בנייה.

ישנן מספר דרכים שבאמצעותן ניתן להתמודד עם סכסוכי שכנים. דרך אחת לפתור סכסוכי שכנים היא באמצעות פנייה להליכי גישור ובוררות. הליכים אלו יכולים לפשר בין הצדדים ולהביא לשכנות טובה גם לאחר המחלוקת. הליכי גישור ובוררות יכולים פעמים רבות לחסוך מהצדדים זמן רב וכסף. עם זאת, לעיתים אין ברירה אלא להכריע את הסוגיה בדרך משפטית.

דרך נוספת להתמודד עם סכסוכי שכנים היא באמצעות פנייה למפקח על רישום המקרקעין, או לבתי המשפט הרגילים. סמכויותיהם של המפקחים זהה לסמכותו של בית משפט שלום ובארץ קיימים תשעה גופים אשר מפקחים על בתים משותפים. במקרה שסכסוך השכנים נובע ממטרדים אשר עילתם נובעת מפקודת הנזיקין, כמו בעלי חיים, רעש וכדומה, או שמעורבים בו צדדים שלישיים כמו העירייה, רצוי לפנות לבית משפט.