האם נכס יהיה בית מורכב כאשר יש כניסה נפרדת לאחד הנכסים אך החניון משותף?

דרגו את המאמר

דחיית בקשה להכריז על בית מורכב - לנכס יש ארבעה חניות בחניון המשותף

סעיף 59 לחוק המקרקעין קובע כי במקום בו בית משותף מורכב ממספר מבנים או אגפים אחדים אשר יש להם בעלי כניסה נפרדת ואו מתקנים נפרדים, ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף בתחומי כל מבנה – חלקו או כולו – יהיה צמוד לדירות אשר נמצאות באותו מבנהאגף (או שניהולו והחזקתו יהיו נפרדים), חובת ההשתתפות בהוצאות הניהול וההחזקה באותו מבנהאגף תחול על בעלי הדירות בו בלבד.

בעלי הדירות רשאים, במסגרת תקנון, לקבוע כי הם יקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי מבנה או אגף. כאשר דברים אלו אינם קבועים בתקנון הבניין המשותף, המפקח רשאי להורות על בית כבית מורכב, וזאת אם הוא נוכח כי ישנן נסיבות המצדיקות זאת. יודגש כי קביעת בית כבית מורכב איננה גורעת מהוראות החוק אשר חלות על הרכוש המשותף בבית כאמור (אשר החזקתו וניהולו לא הופרדו).

האם העובדה כי לנכס ישנן חניות בחניון המשותף, מונעת את בידודו מהבית המשותף? האם תתקבל בקשתה של בעלת הנכס להכריז על הבניין כבית מורכב?

דוגמא לפסק דין

בעלת נכס בקומת קרקע בבניין ביקשה מלשכת המפקח להכריז על הבית בו נמצא הנכס כבית מורכב (באופן שבו נכס התובעת יהיה אגף נפרד מיתר יחידות הבית). התובעת טענה כי לנכס בבעלותה כניסות נפרדות, אורחיה ודייריה אינם נזקקים לשימוש בלובי הכניסה לבית (במדרגות או במעלית), היא איננה נהנית משירותי ניקיוןהחזקה בבניין וכדומה.

בעלי הדירות האחרות טענו כי מטרתה של התביעה הינה להשתמש שלא כדין בסמכותו של המפקח, וזאת על מנת להפחית את התשלום בו מחויבת התובעת עבור החזקת הרכוש המשותף. לטענתם, מדובר היה בתשלום עליו ידעה התובעת מראש, ובעת רכישת הנכס על ידה. זאת ועוד, הנתבעים הוסיפו כי לא מדובר באגף נפרד והפנו את המפקח לכך שלנכס התובעת 4 חניות בחניון התת קרקעי של הבית, והכניסה לחניון זה הינה דרך הרכוש המשותף בלבד.

הנתבעים הוסיפו כי ישנו רכוש משותף נוסף כגון חדר אשפה, שירותי שמירה וניהול, גג נכס התובעת, קירותיו החיצוניים של הנכס בבעלות התובעת, מקלט הבית, מערכת האוויר הצח, מפוחי האוויר, רחבת הכניסה לבית, הגנראטור ותשלומי הביטוח.

 
המפקח קבע כי יש לדחות את בקשתה של התובעת ולא להכריז על הנכס בבעלותה כאגף עצמאי בבית מורכב. אמנם קיומה של כניסה נפרדת מהווה את אחד התנאים הבסיסיים לצורך ההכרעה בשאלה כגון דא, אולם אין זה תנאי הכרחי. אין קיומה של כניסה נפרדת תנאי מספיק להכרזה כאמור. למשל, אם כל מה שמבחין בין ה"אגפים" הנטענים היא הכניסה הנפרדת, הרי שכל דירה בבית משותף שלה כניסה נפרדת או שבעליה יוצר כניסה נפרדת אליה, אפילו בהסכמת בעלי הדירות בביתם, תוכל לטעון בדבר היותה אגף נפרד ולשחרר עצמה מניהולו של הבית המשותף. לא לכך התכוון המחוקק.

החניון כמדד

זאת ועוד, הכניסה לחניות הצמודות לנכס חייבת להיות דרך הרכוש המשותף. דהיינו, מעבר דרך לובי הכניסה, כניסה לחדר המדרגות וירידה לחניון תת קרקעי. בהקשר זה צוין עוד כי מדובר בחניון אשר גישת כלי הרכב אליו נעשית באמצעות מעלית חניון. לפיכך, ברור כי חניון שכזה, שאינו חניון סטנדרטי, מחייב תחזוקה מיוחדת לרבות למעלית המעלה ומורידה את הרכבים לחניון וממנו כאמור.

"החניה מהווה, באופן ברור, רכוש המשותף לכל היחידות בבית, לרבות נכס התובעת", נכתב בפסק הדין, "לא ניתן להתייחס לחניה כחלק נפרד מהבית, בפרט, לאור דרכי הגישה אליה, הן ברכב והן ברגל. כל ניסיון לטעון כי החניון נפרד מהבית הוא ניסיון מלאכותי ואינו תואם לתנאיו הפיזיים של הבית. במיוחד אמורים הדברים כאשר המדובר באזור בו מקומות חניה ספורים ושוויין של חניות הוא משמעותי".