פיצויים למקרקעין גובלים בגין ירידת ערך כתוצאה מתוכנית מתאר

דרגו את המאמר

פעולות של תכנון ובניה וביניהן שינויים בתוכניות מתאר עירוניות, יכולות להשפיע לא רק לגבי הקרקע (החלקה) שבתוכנית אלא גם לגבי חלקות אחרות - רחוקות יותר ואו גובלות. לעיתים, כאשר נגרמים נזקים לבעלי זכויות במקרקעין גובלים, קיימת לאחרונים זכות לפיצויים בגין נזקי התכנון.

סעיף 197(א) לחוק התכנון והבנייה קובע כי בעלי מקרקעין או בעלי זכות במקרקעין זכאים לפיצויים מהוועדה המקומית בגין פגיעה במקרקעין הגובלים עם מקרקעין הנמצא בתחום התוכנית, כל אימת שלא מדובר בהפקעה (בכפוף לסעיף 200 לחוק). תביעת פיצויים זו מוגשת למשרד הועדה המקומית, ועליה להיות מוגשת תוך שלוש שנים ממועד תחילת תוקפה של התוכנית. שר הפנים רשאי, מטעמים מיוחדים אשר יירשמו, להאריך מועד זה.

המגמה בבתי המשפט הינה להרחיב את זכותם של בעלי מקרקעין ובעלי זכויות במקרקעין לפיצויים. אי לכך, לא אחת זכאים לפיצויים גם בעלי מקרקעין ובעלי זכויות במקרקעין אשר ביניהם לבין המקרקעין בתוכנית אין גבול משותף של ממש. לאמור, אם נכסיו של פלוני נפגעו בגין תוכנית מתאר, אין משמעות למרחק הפיסי של המקרקעין אשר נפגעו. למעשה, די בכך כי הנפגע יוכיח את ירידת ערך הקרקע ואת הקשר הסיבתי בין ירידה זו לבין תוכנית המתאר.

החריגים שנקבעו בבית המשפט העליון

בית המשפט העליון בחן סוגיה זו וקבע כי למרות שלשון החוק ברורה, ועוסקת במקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עימה, אין להתעלם מהתכלית מאחורי החוק ובין האיזון הראוי בין האינטרסים השונים העומדים ביסוד סעיף 197 לחוק.

בפסיקה זו נקבע כי הכלל הוא שזכאות לפיצויים נובעת מהיות המקרקעין גובלים באופן פיסי. עם זאת, בית המשפט קבע שני חריגים לעניין זה. חריג ראשון הוא כאשר השטח בין המקרקעין בתוכנית לבין נכסיו של פלוני הינו שטח פתוח צר (על פי רוב, מטרים ספורים בלבד). חריג שני הוא כאשר מצוי בין המקרקעין לבין התוכנית כביש צר.

שטח ציבורי פתוח, האמנם?

האם "שטח ציבורי פתוח" יכול להיחשב כחריג לעניין זה? דהיינו, האם כאשר שטח בין מקרקעין בתוכנית מתאר לבין מקרקעין גובל, מוגדר כשטח ציבורי פתוח, מדובר במקרקעין גובלים או לאו? סוגיה זו הונחה לפתחו של בית המשפט העליון במסגרת ערעור הועדה המקומית על החלטת בית המשפט המחוזי.

הביטוי "שטח ציבורי פתוח" איננו מופיע בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. מדובר אפוא בביטוי נפוץ, מעין טכני, בתכניות מתאר שונות. לביטוי זה אין הגדרה אחידה. סיווג שטח כשטח ציבורי נועד אפוא להגדיר את השימושים המותרים בשטחים מסוג זה. שימושים אלו משתנים מתוכנית לתוכנית.

במקרה דנן, מדובר בשטח ציבורי אשר תוכנית המתאר הגדירה אותו כ-"שטח המיועד לפיתוח גנים לרבים, חורשה, שדרות, מגרשי משחקים, כיכרות ורחבות".

מבחינת ה-"תכליות ושימושים" של השטח, נקבע בתוכנית הספציפית כי השימושים המותרים בו הינם - בין היתר - נופש ונוי, גנים וחורשות, רצועות ירק, מגרשי ספורט ומשחקים, שבילים להולכי רגל, וחניה לצורך השימושים המותרים באזור זה. בית המשפט העליון דחה את הערעור וקבע כי החלקה החוצצת במקרה זה הינה דרך אשר ניתן להגדירה כ-'כביש שכונתי צר'.