הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

דרגו את המאמר

לאחר דיונים רבים ולחץ ציבורי, יוצאת לדרך הרפורמה במנהל מקרקעי ישראל. למעשה, כבר במסגרת דו"ח ועדת גדיש נוסחו עיקרי הרפורמה. המלצותיה העיקריות של הועדה כללו את הצורך למנוע חיכוך בין החוכרים לבין מינהל מקרקעי ישראל וזאת על ידי שיווק קרקע המיועדת למגורים, על כל הזכויות העתידיות והקיימות לבעלי הנכסים.

כמו כן, הועדה המליצה גם להאיץ באופן משמעותי את הליכי ההסדר והרישום של הזכויות במינהל מקרקעי ישראל ולשנות את המבנה הארגוני של המינהל.

מדובר ברפורמה אשר מבוססת למעשה על שני שינויים מרכזיים השלובים וקשורים זה בזה. מבחינת זכויות החוכרים, הרפורמה אמורה לבשר על שינויים משמעותיים כגון הקלה על תלותו של החוכר במינהל בפעולות כגון העברת זכות בעלות בנכס או רכישת זכות. השינוי המשמעותי נוגע גם להיבט הארגוני של המינהל אשר כחלק מהרפורמה אמור להפוך לרשות ממשלתית.

הקניית בעלות, מהי?

המרה והחלפה של זכויות חוכר, לזכות בעלות מזכות חכירה, הינה המשמעות של הקניית הבעלות לחוכר. דהיינו, החוכרים ירשמו בתור בעלי הנכס ולא בעלי זכות החכירה בו בלבד. בתחילה, ייהנו מהקניית בעלות זו בעלי זכויות חכירה בנכסים צמודי קרקע בישובי קו העימות וישובים הנמצאים בעדיפות לאומית ברמות א' ו-ב'.

כיום, כאשר אדם רוכש חנות, בית, או כל נכס אשר מנוהל על ידי המינהל, הוא למעשה חותם עם המינהל על חוזה חכירה. חוזה זה מבטיח לאדם זכויות חכירה בנכס שהם למעשה מעין שכירות לפרק זמן משמעותי. עם זאת, המדינה, רשות הפיתוח או קק"ל, נשארות הבעלים של הקרקע.

אחד התנאים המוקדמים להקניית בעלות על נכס הוא כי מדובר בנכס מהוון. דהיינו, שהחוכר שילם למינהל את סך התשלומים העתידיים עבור תקופת החכירה. במרבית המקרים המינהל יעביר את הבעלות לנכס לחוכר ללא תמורה.

עם זאת, ישנם מקרים בהם ידרוש המינהל תשלום נוסף עבור הקניית הבעלות. למעשה, כל מקרה נבחן לגופו והעברת הבעלות איננה חובה אלא זכות. לאמור, חוכרים אשר יהיו מעוניינים בכך יוכלו להישאר במעמדם הנוכחי גם אם מוצעת להם הקניית בעלות ללא תמורה.

הקניית בעלות כתלות בגודל השטח

בין הנהנים מהרפורמה ניתן למנות בעלי קוטג'ים אשר יושבים על מגרשים הקטנים מ-250 מטרים רבועים. בעלי נכסים אלו יזכו גם הם לבעלות המלאה על השטח ללא תמורה. בעלי קוטג'ים ווילות אשר נכסיהם יושבים על מגרשים בהיקף של בין 200 מ"ר ל-1,000 מ"ר יוכלו לקבל את הבעלות על המגרש בתמורה לתשלום קטן (וישנם אזורים מסוימים בעלי עדיפות בהם יינתן פטור) בשיעור של שלושה אחוזים מערכה של הקרקע לפי הערכה של שמאי ממשלתי.

במידה ובבעלותכם וילה היושבת על קרקע הגדולה מדונם, תוכלו לקבל את הבעלות על הנכס בתמורה לתשלום 31% משווי הקרקע הריאלי. יש לציין כי הקניית הבעלות נכונה עבור כמיליון משפחות בישראל אשר מתגוררות כיום על קרקע הנמצאת בבעלות המינהל.

יתרה מכך, שווים של הנכסים יעלה לאחר קבלת הבעלות, וזאת משום שנכס בבעלות פרטית הינו בעל ערך רב יותר לעומת נכס הנמצאה בידי בעליו במסגרת חכירה מהמינהל.

המטרות העיקריות של הקניית הבעלות

הקניית הבעלות על הנכס טומנת בחובה מספר יתרונות משמעותיים עבור החוכר. ראשית, מדובר בהקלה משמעותית על החוכר וצמצום הצורך לקבל את הסכמתו של המינהל לביצוע פעולות שונות דוגמת התחייבות לרישום משכנתא, סגירת מרפסת וכדומה. מבחינת המדינה מדובר בהורדת עומס משמעותית על נציגי המינהל וחיסכון בבירוקרטיה מסורבלת.

המינהל יוכל לכוון את משאביו וכוחו לשמירה על הקרקע ושיווק מקרקעין. החוכרים יופנו לרשות ממשלתית אשר תיקרא רשות מקרקעי ישראל והיא תהווה את הגוף המקצועי האחראי על הסוגיות הרלבנטיות בנוגע למקרקעין. מטרה נוספת אשר איננה פחות חשובה הינה תמריצים כלכליים אשר יעודדו תנועה בנכסים השונים.

מינהל ישראל טוען כי הרפורמה טומנת בחובה יתרונות רבים עבור האזרח הפשוט. ראשית, האזרח לא יאלץ להתמודד עם הביורוקרטיה העומדת בפניו כיום ואף התשלומים אשר ידרשו בגין פעולות שונות בנכסים יפחתו באופן משמעותי. למעשה, לאחר העברת הבעלות לידי החוכר, האחרון יוכל לבצע כל פעולה בנכס ולא יהיה עליו לבוא במגע עם רשות המקרקעין.