חובת הסכמתם של דיירי בית משותף לתוספות בנייה

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

בנייה בבית משותף ללא הסכמה – בנייה שלא כדין

סימן ג' לפרק ו' 1 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, עוסק בזכויות בנייה ושינויים ברכוש משותף. סימן זה הוסף לחוק בשנת תשנ"ה ובמסגרת התיקון הוסבר כי מטרתו הינה לקבוע דרכים לשינוי בזכויות ברכוש משותף על מנת לאפשר הרחבת דירות בכדי למנוע צפיפות במגורים.

סעיף 71ב לחוק המקרקעין קובע כי מי שבבעלותם 75% מהדירות ו-66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, רשאים להחליט – לשם בנייה שמטרתה הרחבת דירה - להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה מסוימת. כמו כן, בסמכותו של רוב זה להחליט בנוגע לחלוקת זכויות בניה הנדרשות לשם כך. במידה ונושא ההחלטה הינו הרחבת דירה לשם בניית מרחב מוגן דירתי או קומתי, רשאים להחליט על כך גם בעלי 60% מהדירות בלבד. כמו כן, נקבע כי החלטה כאמור לא תתקבל במידה והיא פוגעת בזכויות בנייה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה.

סעיפים 61 ו-71 לחוק המקרקעין, וסעיף 12 לתקנון המצוי (התקנון החל על בתים משותפים כאשר לא נערך תקנון בבית המשותף הספציפי), קובעים כי החלטות של בעלי דירות בנוגע לחובות וזכויות ברכוש המשותף צריכות להתקבל אך ורק במעמד האסיפה הכללית. החלטות אלו צריכות להירשם בספר ההחלטות ורק עמידה בתנאים אלו הופכות את ההחלטות למחייבות כלפי כל בעלי הדירות.

שינויים ברכוש המשותף - הסכמה באסיפה הכללית בלבד

בת"א 624/94 אהרון רגולסקי נ' אברג'יל, דינים שלום כרך יח, 221 (2001), נקבע כי "שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה הנדונים בסעיף 71ב לחוק, מחייבים את הדיירים לקבל את ההחלטה במסגרת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לאמור, אין די בקבלת הסכמה מכל אחד מבעלי הדירות בנפרד".

הלכה פסוקה היא כי דברים אלו נלמדים מניסוחו המילולי של החוק, אשר נוקט במטבע הלשון – "החלטה" (ולא "הסכמה"), וכן מכל סעיפי המשנה הרלבנטיים. במקרה אשר הונח לפתחו של בית המשפט השלום בירושלים, ביקשה התובעת – בעל דירה בבית משותף – למנוע בניית תוספות בנייה בבניין משותף.

לא הושגה הסכמה - ביטול בקשות אישור והיתרים לתוספות בנייה

במקרה דנן, התובעת העידה כי אף אחד מבעלי הדירות לא פנה אליה או ביקש את הסכמתה להגשת תוכניות להיתר ביצוע תוספות בנייה. התובעת טענה כי נודע לה על כוונת הנתבעים לראשונה רק עם קבלת ההודעה על הגשת הבקשה להיתר. לכתב התביעה צירפה התובעת מכתבים רבים אשר נשלחו על ידה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולנתבעים. מכתבים אלו העידו באופן נחרץ על התנגדותה.

הנתבעים טענו, לעומת זאת, כי נושא הרישיונות הובא לדיון במספר אסיפות ועד בית, עוד בטרם הוגשה הבקשה לקבלת היתרי בנייה. בכתב ההגנה הפנו הנתבעים לפרוטוקול אסיפת הדיירים מספמטבר 2003, אשר מלמד כי הנושא אכן עלה באסיפה. הדברים באו לידי ביטוי גם בשתי אסיפות דיירים נוספות. עם זאת, הוכח כי באסיפות דיירים אלו לא נכחו כל הדיירים, ואף לא רוב הדיירים.

דהיינו, חתימתם של הדיירים על פרוטוקולי האסיפה לא עמדה דרישות החוק (75% מהדיירים). זאת ועוד, הנתבע הודה בחקירתו כי הוא מעולם לא פנה לתובעת על מנת לקבל הסכמתה לתוספת הבנייה. לטענתו, היא אינה מתגוררת בבניין ועל כן הוא לא היה סבור כי הסכמתה כה קריטית.