חריגה מתנאי המכרז - האם המדינה תשלם עבור חריגות הבניה?

דרגו את המאמר

האם המדינה תשלם עבור תוספות בניה שנבנו במכרז, מחוץ להסכם הראשוני?

חברה קבלנית זכתה במכרז לבניית 98 יחידות דיור שנערך על ידי משרד הבינוי והשיכון. מכרז זה, אשר היה אחד מיני רבים באותה התקופה (לשם קליטת העולים הרבים שהגיעו מברית המועצות לשעבר), הביא להתקשרותה של המדינה עם החברה הקבלנית במערך חוזים. מערך החוזים הסדיר את התחייבות החברה לבניית יחידות דיור כנגד התחייבות המדינה לרכוש הדירות שלא ימכרו בשוק החופשי.

בין המסמכים הרבים שנערכו במסגרת חוזית זו ניתן למנות "דף הסבר למשתתפים במכרז" אשר הגדיר את תנאי המכרז, פרוטוקול מיום החתימה אשר תיעד את שאלות הקבלנים והתשובות שניתנו להם על ידי נציגי המדינה (בסיור באתר), "חוזה פרוגרמה 1990" שהינו חוזה אחיד של המדינה שהסדיר התחייבויות מרכזיות של הצדדים, "מחירון לעבודת בנייה ופיתוח בבניית חברות וקבלנים" אשר תימחר את העובדות השונות לפי חוזה הפרוגרמה, חוזה מדף ממשלתי וחוזה קבלני אשר הגדיר את מחויבויותיו של הקבלן באופן כללי. בנוסף לחוזים הכללים נחתמו גם חוזים ספציפיים לגבי בניה ורכישה אשר התייחסו באופן פרטני לכל חברה וחברה.

בעקבות צו שלטוני אשר הקפיא את הבניה, החוזים הספציפיים סטו מתנאי המכרז המקורי והתייחסו לבניית 60 דירות בלבד. ארבע דירות נמכרו בשוק הפרטי והיתר נרכשו על ידי המדינה בעבור תמורה מוסכמת. ב-19 מהדירות אשר נמכרו למדינה, החברה הקבלנית בנתה מעטפות שהינן תוספות בנייה. מטרתן של המעטפות הייתה להרחיב את הדירות במהירות ובעלות נמוכה. למעשה, כל שנותר על מנת להכשירן למגורים היו עבודות גמר פנימיות. יש לציין כי סעיף 6 לחוזה הרכישה הספציפי תחם את מחויבות החברה בזמן (אשר הוארך בכ-10 חודשים).

במאי 1999 הגישה החברה הקבלנית תביעה נגד המדינה בסך 3.2 מיליון שקלים אשר במוקדה עמדו שתי מחלוקות עיקריות. האחת, חובות הנוגעות לתשלום שוויין של המעטפות. השנייה, עיכוב בקבלת החזקה על הדירות, אשר היו לשיטת החברה מוכנות כשנה ושלושה חודשים לפני העברת הבעלות והחזקה.

האם יתקבל תשלום עבור המעטפות?

השאלה המרכזית אשר נדונה בבית המשפט העליון, במסגרת ערעור המדינה, הייתה – האם במסגרת החוזית שבין החברה לבינה, היה עליה לשלם את העלות הריאלית של המעטפות, בנוסף לתמורה כללית עבור הדירות. בפסיקה דומה אשר ניתנה בעניין זה, בבית המשפט העליון, נקבע כי נסיבות העניין, לרבות לשונם הברורה של ההסכמים בין הצדדים, מעידות על יצירת הסדר שלילי ביחס לתשלום נוסף עבור המעטפות.

סעיף 16 לחוק הפרוגרמה קבע כי החברה מתחייבת למלא אחר תנאי ההיתרים והרישיונות בנוגע לעבודות אשר מבוצעות על ידה, בין אם הן ניתנו על שם משרד השיכון ובין אם ניתנו על שמה. כמו כן, מוטל על החברה, במסגרת חוזה זה, לנקוט בכל האמצעים הנאותים על מנת להבטיח ביצוע הוראות אלו כאמור. בית המשפט קבע כי סעיף זה מטיל במפורש על החברה את המחויבות להתאים עבודות הבניה לדרישותיהן של הרשויות השונות. כמו כן, המדינה לא התחייבה כלל לשלם מעבר לסכום הכללי עבור הדירות בגין המעטפות.

החברה טענה כי בניית המעטפות נעשתה לפי דרישה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה. עם זאת, בית המשפט קבע כי על מנת ליצור חבות מצד המדינה לתשלום עבור המעטפות היה על החברה להמציא אישור מראש של התשלום הנ"ל. החברה טענה כי אישור זה ניתן על ידי המדינה בסיור הקבלנים באתר הבנייה. בסיור זה, נטען, אחד הקבלנים שאל את נציג המדינה לגבי "אופציה להגדלה" ונענה כי "התשלום יהיה על פי המחירון, בהתאם לתכנון המפורט והאופציות אשר יחויבו על ידי המחוז". בית המשפט כתב בפסק הדין כי אין בתגובתו של הנציג כדי "הודעה מראש". הפניה למחירון, נקבע, אינה קובעת תשלום כלשהו עבור המעטפות.