הסכמת דיירים להרחבת דירה בבית משותף, מה הרוב הדרוש?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 4.5 מתוך 5

דייר המעוניין להרחיב את דירתו בבית משותף נדרש לקבל את הסכמת כלל הדיירים או מרביתם לבניה המבוקשת, מעצם היות הדיירים בעלי חלק יחסי של הרכוש המשותף ושותפים בכל הקשור לזכויות בניה.

תיקון מספר 18 לחוק המקרקעין עוסק בשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה. על פי התיקון בחוק, בעל נכס בבניין משותף אשר דירתו הורחבה תוך ניצול זכויות הבניה, ייחשב כמי שמסכים להרחבה דומה של דירה אחרת בבית המשותף.

סעיף 71ב לחוק קובע כי חרף הוראות התקנון המצוי שבתוספת, רשאים בעלי דירות שבבעלותם 75% מהדירות ו – 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט כבעלי הנכס בבית משותף בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה אחרת, לשם הרחבת הדירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.

כאשר נושא ההחלטה הוא הרחבת דירה אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם 60% אחוזים מכלל הדירות בבניין. ואולם, ההחלטה לא תתקבל אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה.

פיצוי כספי לבעל דירה שלא ניתן להרחיבה

סעיף 71ג קובע כי בעל דירה שהורחבה ייחשב כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין. ולאחר שהתקבלה החלטה בעניין זה, חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, פיצוי כספי לבעל דירה שלא ניתן להרחיב את דירתו או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

במקרה שבעלי הדירות לא הגיעו להסכמה לגבי גובה הפיצויים, ניתן יהיה לקבוע את שיעורם באמצעות שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה. כאשר הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה. עם זאת, לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.

הגשת התנגדות להחלטה על הרחבת דירה

במקרה שבעל דירה מתנגד להחלטה על הרחבת דירה, שנתקבלה על ידי רוב הדיירים, בטענה לפגיעה מהותית בזכויותיו, יכול בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהיעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי לפנות למפקח על בתים משותפים, המכונה גם המפקח על רישום מקרקעין ולהגיש תביעה.

את התביעה למפקח יש להגיש בתוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, בתוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה לידיו, בהתקיים נסיבות מיוחדות, רשאי המפקח להאריך את המועד להגשת התביעה.

אם המפקח סבר כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין בקביעתו, הוא רשאי להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה על ידי הדיירים, לשנות או להתנות אותה בתנאים, על פי שיקול דעתו, באמצעות תשלום פיצויים או בדרך אחרת, וכן המפקח רשאי לתת הוראות לעניין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.