מהו הסכם שיתוף במקרקעין?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

המקרה הנפוץ ביותר של שיתוף במקרקעין הוא כאשר בני זוג הם הבעלים המשותפים של דירת מגורים. מקרה נוסף הוא רכישה של מספר אנשים חלק מנכס שלם, כאשר לרוב מדובר במגרשים המיועדים לבניה של בתים צמודי קרקע, על חלקה שעליה בונה כל שותף בית מגורים משלו, והם נחשבים לשותפים במקרקעין.

הסכם שיתוף במקרקעין נערך בין השותפים בנכס ועוסק בניהול המקרקעין המשותפים לרבות השימוש בהם והזכויות והחובות הנוגעים להם. הסכם השיתוף נוגע למה שהוסכם בו, וסעיפיו חלים על הצדדים, וגם על כל אדם אחר המעורב בהקמתו, בנייתו ותחזוקתו.

חלוקת השימוש בנכס

הסכם שיתוף במקרקעין נועד להסדיר בין השותפים את חלוקת השימוש בנכס, את זיקת ההנאה של כל אחד מהם מהנכס או מפירותיו, את מועד ודרך סיום הבעלות. במסגרת הסכם זה, מוגדרת החלוקה לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות, כאשר בחלק השייך לו הוא רשאי לעשות את כל אשר בעל מקרקעין רשאי לעשות בשטח שבבעלותו, אולם אין לו זכות לעשות דבר בחלקים האחרים המיוחדים לשימושם של יתר השותפים.

הסכם שיתוף במקרקעין הוא כלי שמאפשר לשותפים להקצאת הזכויות במקרקעין בהסכמה, ומהווה פתרון יעיל במקרים מסוימים, שבהם לא ניתן לבצע חלוקה של המקרקעין לחלקות משנה. רישום מקרקעין משותפים בטאבו לא מאפשר את הסדרת הזכויות ולא מגדיר את החלקים בין השותפים, אלא קובע אילו שותפות בכל חלק במקרקעין.

מהם יתרונותיו של ההסכם?

כאשר מדובר בקבוצת רכישה, ההסכם מעגן את זכויותיו של כל שותף בקבוצה, ובמקרה של מימוש עתידי, כל שותף יודע מה גודל חלקו בכנס ומהן זכויותיו. ההסכם מסייע למנוע התנגדויות בתוך הקבוצה שעלולות לגרום לעיכוב הבנייה או להקשות על פירוק השיתוף.

ההסכם מסייע לשקיפות עסקת הנדל"ן ובכך עוזר לשותפים בהתנהלות העסקית. כמו כן, הסכם השיתוף מוזיל בדרך כלל את עלויות ניהול הנכס ואת ההתנהלות הכספית הקשורה בו ויש לו ערך רב ומקדם בעת חישובי שמאות מקרקעין. בנוסף, לשם עריכת משא ומתן מול יזמים וקבלנים ההסכם מעניק כוח בעת התנגדויות או עריכת הסכמים גם מול הרשויות.

יחד עם זאת, מעבר ליתרונותיו הרבים, להסכם שיתוף ישנם גם מספר חסרונות, כך למשל הפרט תלוי בהחלטת הרוב, כמו במקרים של בקשת פירוק שיתוף, ואף הדרך היחידה לצאת מן ההסכם היא באמצעות החתמת רוכש חדש הנכנס בנעליו של השותף היוצא. אחת המחלוקות הקשות ביותר בין שותפים במקרקעין, היא פירוק השיתוף, על כן רצוי לכלול בהסכם השיתוף הוראות שונות בנוגע לאופן פירוק השותפות בהתאם לחלקם היחסי של הצדדים.

רישום הסכם שיתוף בטאבו

חוק המקרקעין קובע ביחס להסכם שיתוף כי הוא ניתן לרישום, לכן השותפים רשאים על פי החוק לרשום בטאבו את הסכם השיתוף ביניהם, אולם אין חובה לרשום את ההסכם. רישום ההסכם קובע כי הוראותיו תקפות על הצדדים וכל המעורב בו, וההסדר החוזי מקבל תוקף קנייני.

את הבקשה לרישום הסכם שיתוף יש להגיש ללשכת רישום המקרקעין, ולצרף בקשה חתומה על ידי כל השותפים ועותק חתום מהסכם השיתוף בידיהם. אם מנהל מס שבח קבע כי הסכם השיתוף מהווה מכירת זכות מקרקעין, יש לצרף לבקשה גם אישורי מיסים רלוונטיים.