רכוש משותף, מהו?

דרגו את המאמר

התקבלו 7 דירוגים בציון ממוצע: 4.2 מתוך 5

מהו הרכוש המשותף? כיצד יש להתנהל מולו ומהי משמעותו של סעיף 52 לחוק המקרקעין?

מהו רכוש משותף? מהו ערכו וכיצד מחשבים אותו? האם ניתן לבנות על הרכוש המשותף? האם יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין המשותף בכדי להרחיב דירה?

רכוש משותף מוגדר בחוק המקרקעין בסעיף 52 לחוק. סעיף זה קובע כי רכוש משותף כולל את חלקי הבית אשר אינם רשומים כדירות לרבות קירות חיצוניים, גגות, קרקע, חדרי מדרגות, המסד, מקלטים, מתקני הסקה, מתקני מים, מעליות וכיוצא באלה.

רכוש משותף הינו הרכוש אשר מיועד לשמש את כל בעלי הדירות או רובם. על פי סעיף זה לחוק, רכוש משותף יכול להיות אף בתחומיה של דירה מסוימת. הפסיקה קבעה כי דייר אשר בשטחו ישנו רכוש משותף אינו רשאי להביא להפסקת הבעלות המשותפת ברכוש באופן חד צדדי.

המחוקק קבע כי רכוש משותף הינו רכוש אשר איננו נחשב כדירה. כמו כן, ההגדרה השיורית של המחוקק בעניין זה מעניקה לבתי המשפט פתח לדון בשטחים מסוימים בבניין המשותף בדבר היותם רכוש פרטי או משותף. בחינה זו נעשית על ידי בדיקת שימוש שאר בעלי הדירות ברכוש. למשל, קיר משותף בין שתי דירות יכול להיות משותף לשני הדיירים אך אין הוא רכוש משותף של כלל בעלי הדירות בבניין שכן הוא איננו משמש את מרבית הדיירים בבניין.

חלקים הצמודים לדירה

כל בעל דירה בבניין משותף הינו בעליו של חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף. חלק בלתי מסוים זה הינו חלק אשר לא ניתן להצביע עליו ולא ניתן לבצע עסקאות מקרקעין הקשורות בדירה שאינן כוללות אותו. בעלי הדירות רשאים, במסגרת תקנון הבית המשותף, לקבוע הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף. בין חלקים אלו אסור לכלול מעליות, מקלטים, חדרי מדרגות וכדומה.

גודלו של הרכוש המשותף

בבואם של הדיירים לחשב את זכותם של בעלי הדירות ברכוש המשותף, נמדדים גודל הדירה ביחס לדירות האחרות בבניין. לדוגמא, בבניין בו ישנן שלוש דירות, כאשר שתי דירות הינן בעלות שטח של 100 מ"ר ודירה אחת בעלת שטח של 200 מ"ר, יזכו בעלי הדירות הקטנות ברבע מהרכוש המשותף ובעל הדירה הנוספת במחצית מהרכוש. מדידה זו אינה כוללת מרפסות או קירות חיצוני כל אימת שלא נקבע במפורש בתקנון.

השתתפותו של בעל הדירה בהוצאות השוטפות של הבניין מקיימות יחס ישיר בחלקו ברכוש המשותף. על פי רוב, בעלי דירות אשר בבעלותם זכויות גדולות יותר ברכוש המשותף יישאו בנטל ההוצאות לצורך תקינותו של הבניין באופן מוגבר.

הצמדת רכוש לדירה

לעיתים מעוניינים בעלי דירות להצמיד רכוש משותף לדירה מסוימת. רכוש זה יכול להיות חלק מהגינה, חניה וכדומה. עניין זה דורש את הסכמתם של כל בעלי הדירות וישנם שני חריגים להחלטה זו.

ראשית, לא ניתן להצמיד רכוש אשר משמש את כלל בעלי הדירות בבניין (לדוגמא, מעלית). שנית, במקרים בהם מעוניין בעל דירה להצמיד רכוש משותף בכדי להרחיב את דירתו, אין הוא זקוק להסכמה של כל בעלי הדירות (אלא להסכמה של חלקם לפי המפורט בחוק).

במקרים בהם הוצמד חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת, ישנה אפשרות להעביר את הרכוש המשותף לדירה אחרת מבלי לזכות בהסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין (בכפוף למספר תנאים). יודגש כי העברת חלק מהרכוש המשותף הינה אסורה במקום בו לא מדובר באדם הגר בבית המשותף.