פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, באילו מקרים?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

ירידת ערך של הדירה היא ההפרש בין המחיר שבעל הנכס יכול לקבל מקונה פוטנציאלי בשוק החופשי כתוצאה מליקויי בנייה, שאינם ניתנים לתיקון או שאין כדאיות מעשית לתקנם, לעומת המחיר שניתן יהיה לקבל עבור דירה דומה בסביבה שבה היא מצויה. ירידת ערך יכולה להיגרם גם כתוצאה משינוי תכנית בניין עיר, בניית קניון מסחרי או בניין גבוה בסמוך החוסם את האור והאוויר ועוד.

ירידת ערך כתוצאה מליקויי בנייה

ליקויים בלתי הפיכים ואי התאמות שלא ניתן לתקן גורמים לירידת ערך קבועה של הנכס. ירידת ערך נקבעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך הרשום בפנקס שמאי המקרקעין, אשר קובע אם הנכס ניזוק מבניה לא תקנית וסטנדרטית. עם זאת ליקויי בניה רגילים, אשר ניתנים לתיקון בצורה סבירה ומעשית, אינם גורמים לירידת ערך הנכס.

ליקויי בנייה בלתי הפיכים יכולים לבוא לידי ביטוי בבניית חלון בשטח הנמוך ממידת המינימום ביחס לשטח החדר עצמו, בניית פרוזדור צר במידה הקטנה ממידת המינימום, או בניית תקרה נמוכה מהתקן המחייב מינימום גובה פנים מפני הרצפה לתקרה של לפחות שנים וחצי מטרים.

תקרה נמוכה גורמת לירידת ערך, מאחר שבנייה שבוצעה מבלי לשמור על גובה פנים תקני וסטנדרטי פוגמת באופן מהותי ברווחה ובהנאת הדיירים, ואף מגבילה את השימוש בו כתוצאה מהיעדר אפשרות להתקנת מערכות חיוניות שונות, כגון: מזגן, מערכת כיבוי אש, תקרה מונמכת דקורטיבית ועוד, וכתוצאה מכך היא מורידה את שוויו.

בעל נכס המעוניין לקבל פיצויים בגין ירידת ערך בדירה, נדרש להוכיח באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין כי אכן קיימת ירידת ערך ולהגיש תביעת פיצויים נגד הקבלן בגין עוגמת הנפש שנגרמה ועל ירידת הערך של הדירה בעקבות ליקוי בנייה. בסופו של דבר מכריע בית המשפט האם קיימת ירידת ערך בנכס או לא, ופוסק את גובה הפיצויים בהתאם לחוות דעת של שמאי מקרקעין.

ירידת ערך עקב אישור תכנית פוגעת

ערך הנכס עלול לרדת בצורה משמעותית אם אושרה תכנית בנייה הקובעת כי במקום של מגרש הריק יוקם בניין רב קומות שיסתיר את הנוף, ויחסום את אור השמש ומשב האוויר או בניית מרכז מסחרי גדול באזור מגורים, אשר עלול ליצור מצוקת חניה ולפגוע בשקט, בנוחות ובשלוות הדיירים.

במקרים רבים עומדת בפני בעל המקרקעין הזכות לקבל פיצויים, בגין אישור תכנית שמסבה ירידת ערך. סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, מתייחס לשינוי יעוד של מקרקעין ממגורים, מסחר או תעשיה ליעוד של דרך חדשה או שטח ציבורי פתוח, חסימת נוף, צמצום זכויות הבנייה, הגדלת הצפיפות וכדומה. סעיף זה קובע כי בעל נכס שנפגע על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לתשלום פיצויים מהועדה המקומית, בתנאי שאין המדובר בפגיעה לפי סעיף 200 לחוק.

סעיף 200 לחוק מונה מספר מקרים שבהם לא ניתן להגיש תביעת פיצויים, כאשר הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ואין זה מוצדק לשלם פיצויים, כולל: שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם, קביעת המרווח מסביב לבניינים וביניהם, הגבלת מספר הבניינים בשטח מסוים, הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גובהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני ועוד.