מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה, בית או נכס

דרגו את המאמר

התקבלו 4 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

דירת מגורים - בית - או נכס

 

ישראל היא אחת המדינות בעולם בעלת נטל המס הגבוה ביותר בכל הנוגע למכירה וקניית דירה.כלל המסים - מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מע"מ ועוד - מהווים (יחדיו) יותר מ-40% ממחיר הדירה ! אך יש לדעת כי עם תכנון מס נכון ניתן למזער את גובה ההוצאות.

 

המס העיקרי החל על מכירת מקרקעין נקרא מס שבח ומקורו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג - 1963.

 

היות ומדובר בשיעורי מס גבוהים, למעט חריגים ופטורים מסוימים, משמעות חיובה או אי חיובה, של עסקת מכירת דירה במס עלולה להיות משמעותית ביותר ועלולה להיות כרוכה בהפסד כספי של מאות אלפי שקלים למוכר הדירה, הפסד אשר אין ממנו דרך חזרה ולפעמים במקרים חריגים החיוב במס אף הופך את העסקה מבחינת המוכר לעסקה לא כדאית מהפן הכלכלי !!!

 

אשר על כן, ישנה חשיבות ליתן תשומת לב מרובה לכל סוגיית המיסוי בעסקת מקרקעין ובמכירת דירת מגורים בפרט וזה אחד הנושאים המרכזיים עליהם יש לתת את הדעת.

 

חשוב לציין, כי מכירת דירה עשויה לחוב פרט למס שבח גם במיסים ובתשלומים נוספים כגון: היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל וכד’ – נושאים אשר ידונו במאמר הבא.

 

תחילה אפרט מה הוא בעצם מס שבח  -

 

מס שבח מוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. השבח הוא ההפרש שבין שווי המכירה של נכס ובין שווי רכישתו בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו.

 

במילים פשוטות – אדם קנה נכס שבמהלך השנים עלה ערכו והשתבח, כאשר ימכור את הנכס, יהיה חייב במס שבח על השבחת הנכס, על כך שהפיק רווח ממכירת הנכס.

 

מס השבח הינו למעשה מס רווחי הון החל על הרווח מעסקאות מקרקעין, הוא דומה במהותו למס הכנסה וההכנסות מגבייתו הולכות לקופת המדינה.

 

זאת בניגוד להיטל השבחה (אשר בעבר נקרא מס השבחה), המוטל על בעלי זכויות במקרקעין שהושבחו כתוצאה מהחלטות הועדה המקומית לתכנון ובניה (המזוהה לרוב, בטעות, עם העירייה או הרשות המקומית, למרות שמבחינה משפטית אלו שני גופים נפרדים) ההכנסות מגביית ההיטל מיועדות לכיסוי הוצאות הועדה, להכנת תכניות ולביצוען, כולל הוצאות פיתוח, רכישת מקרקעין לצרכי ציבור, שימור אתרים או הפקעתם.

 

(למרות הדמיון בין המילה "השבחה" למילה "שבח" אין להתבלבל ויש לשים לב כי אין כל קשר בין שני סוגי המיסים הללו מלבד העובדה ששניהם מיסי מקרקעין ושניהם גורמים לנישום להכניס יד לכיס ולהוציא כספים. יש לזכור כי אלו מסים המוטלים ע"י רשויות שלטוניות נפרדות)

השבח, כלומר הרווח, מצורף להכנסות השנתיות של המוכר כרווח הון והמס החל עליו הינו בשיעור מס ההכנסה השולי החל על ההכנסה המצטברת.

 

דוגמה לתשלום מס שבח: אדם שקנה נכס בסכום של 600,000 ש"ח ולאחר מכן מכר אותו בסכום של 800,000 ש"ח עלול לחוב במס שבח אם הרוויח רווח ממשי מן העסקה, בדיקת הרווח לוקחת בחשבון אלמנטים שונים כגון הוצאות שונות שהוציא המוכר להשבחת הנכס, שיעור עלית המדד בין יום הקניה ליום המכירה ועוד.

 

סוגית מס שבח מקרקעין הנה סוגיה סבוכה המצריכה מומחיות. יש להביא בחשבון שיקולים רבים, הן כאלה הקשורים במצב המיסויי של מבצע העסקה והן כאלה המתחייבים מסעיפי חוק מס שבח השונים שאינם תמיד חדים וברורים והמתעדכנים חדשות לבקרים.

 

על מכירת זכות במקרקעין יש להצהיר ולדווח לשלטונות המס תוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה או להגיש שומה עצמית תוך 50 יום. שומה עצמית, הנערכת בדרך כלל ע"י עורך הדין של המוכר, מפרטת את הסכומים שנתקבלו בעד הרכישה והמכירה של הנכס, ההוצאות שהוצאו ואשר הינן מותרות לניכוי, סכום המס ודרך החישוב שלו.

 

שלטונות המס אינם חייבים לקבל את השומה העצמית המוגשת להם והם יכולים לקבוע, שומה שונה, ועל המוכר לשלם את ההפרש בין השומות תוך 14 ימים.

 

נישום, הרואה עצמו נפגע מהחלטת שלטונות המס ומקביעתם לגבי גובה המס, זכאי להגיש בתוך 30 יום השגה למנהל מס שבח. כדי שההשגה תשיג את מטרתה עליה להיות מנומקת כראוי ואף רצוי שתסתמך על חוות דעת משפטית או חוות דעת שמאית.

 

על החלטתו של המנהל ניתן לערור תוך 30 יום לועדת ערר.על החלטת ועדת הערר ניתן לערער, במקרים חריגים, אף לבית המשפט העליון תוך 45 יום.

עפ"י החוק ישנם מספר תנאים שבהתקיימם מכירת דירת מגורים תהא פטורה מתשלום מס השבח:

 

תחילה, הדירה חייבת להיות "דירת מגורים מזכה" עפ"י ההגדרה בחוק, אשר רק היא מזכה בפטור מתשלום המס.

מהי דירת מגורים מזכה ? מדובר בדירה שבנייתה הסתיימה כלומר, לא דירה בשלב הבניה, אשר בעל הזכויות בה הינו יחיד ולא חברה וכיו"ב, כאשר הדירה משמשת למגורים או מיועדת, לפי טיבה, לשמש למגורים.

רק לאחר שהדירה נכנסת להגדרה של "דירת מגורים מזכה", ניתן למכור אותה בפטור ממס שבח וזאת בהתקיים אחד מהקריטריונים הבאים ויודגש מרגע שנכנסנו לתוך תכולתו של פטור מסוים, הפטור הינו מלא ויחול על מלוא תשלום המס:

 

1. פטור ממכירה אחת לארבע שנים-

 

מוכר דירת מגורים מזכה, אשר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס בארבע השנים האחרונות לפני מכירת הדירה הנוכחית, זכאי לקבלת פטור ממס שבח בעת המכירה. פטורים מסוימים אינם מובאים בחשבון כגון מכירה כמתנה לילד או לבן זוג של נותן המתנה וכן בנסיבות מסוימות בעניינים הקשורים בירושה.

כלומר, ניתן למכור דירת מגורים מזכה בפטור ממס כל ארבע שנים. פטור זה יכול לשמש את מי שברשותו מספר דירות מגורים, וכך הוא יכול כל ארבע שנים למכור דירה אחת בפטור ממס שבח.

 

2.  פטור במכירה של דירה יחידה -    

 

מוכר אשר ברשותו, בישראל, דירת מגורים מזכה אחת בלבד, ולא היו ברשותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית וכמו כן לא ביצע מכירה של דירה בפטור ממס בשמונה עשר החודשים האחרונים, זכאי לפטור ממס בעת מכירת דירתו היחידה. בעניין הפטור המצוין בפסקה זו ניתנה הקלה למוכר, מכיוון שבמקרים רבים אנשים רוכשים דירה חדשה עוד לפני מכירת הדירה הישנה שברשותם, פעולה אשר היתה שוללת מהם את הזכאות לפטור זה עקב החזקת שתי דירות בעת ובעונה אחת.

על כן נקבע כי אדם שרכש דירת מגורים נוספת במהלך השנה שלפני מכירת הדירה הישנה שברשותו, עדיין יהיה זכאי לפטור ממס לכשימכור את הדירה הישנה, וזאת במידה וימכור את דירתו הישנה בתוך שנה ממועד רכישת הדירה החדשה.

המחוקק בעצם בא לקראת האזרח הקטן בכך שהוא לא מקשה על ההתפתחות הטבעית והצמיחה וכן מקל על המעבר לדירות חדשות וגדולות יותר.

 

3. פטור במכירה של דירה שנתקבלה בירושה -

מוכר שמחזיק  דירת מגורים מזכה אשר אותה קיבל בירושה, והוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו (או בן זוג של צאצא), ולפני פטירתו של המוריש היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד, אשר אילו היה מוכר אותה היה זכאי לפטור ממס, יהיה זכאי גם היורש של אותה הדירה לפטור מלא ממס שבח. למעשה היורש נכנס ל"נעלי" המוריש ועושה שימוש בפטור של המוריש- יודגש, הזכאות נבחנת ביום המכירה ולא ביום פטירת המוריש.

4. פטור במכירת שתי דירות –

תושב ישראל שמכר דירת מגורים והשתמש בפטור, רשאי למכור דירת מגורים מזכה נוספת בפטור, אם שתי המכירות נעשו תוך שנה, כאשר סכום שתי המכירות לא עלה על מליון וחצי שקלים, ובתנאי שהמוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחריה דירת מגורים בסכום השווה לשבעים וחמישה אחוז לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו. השימוש בפטור זה נדיר יחסית והינו חד פעמי לכל מוכר.

 

יש לציין, כי לכל הפטורים הללו קיימים כמה חריגים אשר בהתממשם, הפטור ממס השבח נשלל.

 

 

א. כשמוכרים דירת מגורים אשר נתקבלה במתנה

ב. במכירה של דירה, אשר מחיר המכירה שלה מושפע מכך שהיא כוללת זכויות בניה נוספות  

     ומהאפשרות לתוספת בנייה בה.

 

ראשית, בעניין של דירה שנתקבלה במתנה. החוק קובע כי חרף רשימת הפטורים שצוינו לעיל, לא יינתן פטור ממס שבח למוכר דירה וזאת באם הדירה הנמכרת נתקבלה במתנה, ויודגש כי מתנה יכולה להיות הדירה עצמה בכללותה, המגרש עליה נבנתה הדירה או כספים ששימשו לרכישת הדירה או לבנייתה (וזאת במידה וערכם של הכספים הינו למעלה מחמישים אחוזים מערך הדירה).

 

החריג לכלל זה הינו כי חלפה "תקופות צינון" מסוימות מהמועד בו נתקבלה הדירה במתנה והמועד שבו היא נמכרת. החוק קובע כי, אם הורים העניקו במתנה לילדם הנשוי דירה, והילד מתגורר בדירה, יהא עליו להמתין שנה אחת בלבד מן המועד בו קיבל את הדירה ועד למועד מכירתה וזאת על מנת שיוכל ליהנות מהפטור בעת המכירה.

במידה והמתנה ניתנה מהורה לילד שאינו נשוי ואשר אינו מתגורר בדירה על מקבל המתנה להמתין שלוש שנים שלמות על מנת שיוכל ליהנות מהפטור.

 

המקרה השני בו החוק אינו מאפשר שימוש בפטור בעת מכירת דירת מגורים וזאת אף אם נתקיימו כל תנאי הפטור שנמנו לעיל, הינו במכירה של דירה אשר קיימות לגביה זכויות בנייה נוספות מעבר לבנוי בפועל. במקרה זה יינתן פטור רק לגבי שוויה של הדירה עצמה ללא זכויות הבנייה השייכות לה, ולאחר מכן ישולם מס בעבור שווי זכויות הבנייה (יודגש כי בנושא זה יש לשים לב לאפשרות של פטור הנקרא "כפל שווי הדירה", ועל כן יש לבחון כל מקרה לגופו).

ניתן לראות כי כל נושא המיסוי מטבעו הינו מורכב וסבוך על כן רצוי ומומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום עוד בטרם ביצוע עסקת המכר וזאת על מנת לבדוק את הזכאות לפטור ומן הראוי שכל אדם אשר מתעתד למכור את דירתו ייתן דעתו לנושא חשוב זה.