ליקויים נסתרים בדירת מגורים, מתי ניתן להגיש תביעה?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

בעת עסקת מכר, המוכר חייב לגלות לקונה על כל ליקוי בנייה בדירה, ולדווח על פגמים נסתרים שלא ניתן לראות בעין בבדיקה רגילה או בבחינה רגילה. מנגד, המוכר נדרש לבחון את הנכס בעצמו ולהיזהר טרם חתימה על החוזה, כדי לצמצם את חבות המוכר, ולהגביר את חובת הזהירות המוטלת עליו.

פגם נסתר הוא ליקוי שהאדם הסביר לא יכול לראות, אלא רק בעל מקצוע יכול להבחין בו באמצעות בדיקה והבנתו המקצועית. חובת הגילוי על ליקויים נסתרים נחשבת כחלק בלתי נפרד מחובת תום הלב החלה על צדדים לעסקה, משלב מוקדם ביותר של ניהול המשא ועל פיה, חובה על צד לעסקה לגלות לצד שכנגד את מלוא המידע המצוי בידו אודות הנכס הנמכר.

בהתאם לחובת תום הלב המוטלת על בעל הנכס המעוניין למכור את הדירה, עליו ליידע את הקונים בעניין הפגמים בדירה, ובנוסף מוטלת עליו החובה לעדכן בסעיף ההצהרות של המוכרים בחוזה המכר אודות הליקויים המצויים בה.

בעת רכישת דירה מקבלן, נהוג לפנות לקבלת חוות דעת מקצועית של מהנדס או של חברת בדק, כדי לבחון את מצבו הפיזי של הנכס בעת המסירה, ואולם גם במקרה זה, לא ניתן לגרוע מחובתו היסודית של המוכר לנהוג בתום לב כלפי הקונה ולהצהיר בפניו על פגמים נסתרים וליקויי בנייה שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה.

במקרה שבו התגלו ליקויים מהותיים בנכס לאחר מסירת החזקה, יש להודיע בכתב אודות הליקויים למוכר באופן מידי, ואף רצוי לפנות לעורך דין העוסק בדיני המקרקעין, כדי לבחון את העובדות והמצב המשפטי, ולברר האם יש מקום להגיש תביעה לתשלום פיצויים.

מה חשוב לבדוק טרם רכישת דירה?

חברות בדק בית עורכות בדיקות מקיפות לנכס וביקורת מבנים, תמורת תשלום נמוך יחסית, הכולל בדיקות פיזיות והנדסיות מקיפות לדירה ולמערכותיה, איתור ליקוי בנייה ופגמים נסתרים, נזילות, רטיבות, סטיות ואי התאמה במידות הנכס. כמו כן, חברות בדק בית יכולות לספק מידע לגבי הבניין והשכונה שבה נמצאת הדירה, כדי לתת תמונה מלאה יותר ולפרט מהם הליקויים שנמצאו בבדיקה, טרם חתימה על הסכם מכר.

שמאי מקרקעין יכול להעריך את שווי השוק של הנכס, לבדוק את תיק הבניין בעירייה ולמסור מידע לגבי ייעוד הנכס, לברר האם ישנן חריגות בנייה, זכויות בנייה ותכניות החלות על הנכס וסביבתו וכן לבחון את החלקים המוצמדים לדירה.

התרשמות עצמית מהנכס

לפני שחותמים על חוזה מכר, חשוב שהקונה הפוטנציאלי יתרשם ממנה בעצמו, עדיף עם אדם נוסף ויבדוק אם היא עונה על הצרכים שלו. רצוי לבקר בדירה מספר פעמים בימים שונים ובשעות שונות ולהתרשם מרעשי הסביבה, מקומות חנייה, הבניין ואף כדאי לשאול את השכנים לגבי איכות החיים, מטרדים, מפגעים, מצב התחזוקה והניקיון בבניין ובאזור.

חשוב לבחון את המצב הפיזי של הדירה ותקינות המערכות השונות שלה, ולשים לב לכיווני האוויר בדירה. רצוי לשאול את המוכרים האם קיימות או היו קיימות בעיות מיוחדות, האם נעשו שינויים כלשהם והאם ידוע להם על קיומן של חריגות בנייה. כמו כן, רצוי לבחון את החלקים המוצמדים לדירה, כולל חנייה, מחסן וגג ולוודא שגם הם תקינים ומתאימים למטרות.

ובנוסף כדאי להתרשם מהכבישים באזור ודרכי הגישה לבניין ולברר לגבי מיקומי חנויות, קופות חולים, מוסדות חינוך ותרבות, גנים ציבוריים, תחבורה ציבורית ושירותים נוספים הניתנים באזור. כדאי לברר לגבי שינויים שייתכן ועתידים להתרחש באזור, כמו סלילת כבישים, פתיחת חנויות חדשות או מרכז מסחרי ובנייה באזור, ואף לברר האם פרויקט תמ"א או פינוי בינוי עומד על הפרק.

נסח רישום מקרקעין בטאבו משמש כמעין תעודת זהות של הנכס. יש לברר את מספרי הגוש והחלקה של הנכס ולהפיק נסח מאתר האינטרנט של לשכת רישום המקרקעין, כדי לקבל מידע חיוני על זכויות המוכרים והנכס ואופן הרישום וכן לגבי משכנתאות, צווים, עיקולים, שעבודים והגבלות אחרות.

הצהרה על תקינות הנכס

השלב האחרון והקריטי ביותר לביצוע העסקה הוא חתימה על הסכם המכר, הכולל את ההסכמות, המצגים ותנאי העסקה. ההסכם כולל הצהרה מצד המוכר על תקינות הנכס ומערכותיו והצהרה מצד הקונה, כי בדק את הנכס והוא מוותר על כל טענה נגד המוכר בנוגע למצבו.

ובנוסף מופיעים בהסכם מכר פרטי התשלומים שיתואמו לגבי היבטיה השונים של העסקה, כולל לקיחת הלוואה מובטחת במשכנתא, מחיקת משכנתא מצד המוכרים, רישום הערות אזהרה, מנגנוני הפרה וסעיפים משפטיים רבים חשובים ושונים. במעמד החתימה נחתמים מסמכים נלווים שבאמצעותם ניתן יהיה לרשום בהמשך את הזכויות על שם הקונים.