www.what2do.co.il

דירת השקעה: האם משתלם לרכוש דירות להשקעה?

דירת השקעה: האם משתלם לרכוש דירות להשקעה?

בעת רכישת דירת השקעה יש חשיבות רבה לסוגיות שונות, כגון אופן רכישת הנדל"ן אם באופן עצמאי, או באמצעות חברה, יש לחשב את מסלול המיסוי לתשלום המס על השכרת הדירה, ולבצע תכנון מס נכון לשם צמצום מס שבח עתידי. טרם ביצוע עסקת המכירה חשוב לקבל ייעוץ משפטי, להתעדכן בהחלטות רשות המסים ולהתייעץ עם מומחים בתחום הנדל"ן.

 

אפיק ההשקעה בנדל"ן מציע מצד אחד יציבות וביטחון בשמירה על ערך ההשקעה וקבלת תשואה נאה בריבית יחסית נמוכה מעליית ערך הנכס ומהכנסות משכר הדירה. לעומת השקעות באפיקים סולידיים ובפיקדונות המניבות בשנים האחרונות תשואה אפסית. אולם מצד שני קיימים גם סיכונים הכרוכים בהשקעה.

 

למרות יתרונותיו הברורים של אפיק ההשקעה בנדל"ן ישנם עוד אלמנטים רבים שצריך להביא בחשבון ולשקול בכובד ראש לפני שמתקבלת ההחלטה. כמו למשל: באיזה אזור כדאי להשקיע, האם עדיף לרכוש דירה להשקעה בחו"ל, האם רצוי לקחת משכנתא, האם כדאי לרכוש דירה ללא הון עצמי והאם אפיק ההשקעה באמת משתלם.


רכישת דירת השקעה באמצעות קרנות נדל"ן

 

השקעות נדל"ן בדירות מגורים הן לרוב השקעות המגויסות בהון עצמי, עם זאת קיימות אפשרויות נוספות להשקעה: במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, באמצעות קרנות נדל"ן, כמו למשל קרנות ריט, המבצעות השקעות בדיור מוכן, ובנכסי נדל"ן מניבים אחרים. כיום בשל המחירים האטרקטיביים מקובל לרכוש דירות להשקעה בחו"ל, ובעיקר בארצות הברית, בברלין, בלונדון ובעוד מדינות ברחבי אירופה. אפשר להשקיע בנדל"ן בחו"ל באמצעות קרנות ריט המיועדות למטרה זו.

 

במרוצת השנים כל השקעת נדל"ן משיאה רווח מעליית הערך והשבחת הנכס. במהלך העשור האחרון מחירי הדירות עלו לשחקים והתייקרו בממוצע ביותר משמונה אחוזים, בעיקר בערים הגדולות כגון: תל אביב, ירושלים, חיפה, באר שבע, אשקלון ובערים אחרות. וכאשר מדובר בנכס מניב, מתקבלת תשואה גבוהה שמשמעותה שכר הדירה ביחס למחיר הדירה.


חישוב תשואה מדמי השכירות

 

באזורים מועדפים להשקעה רצוי שיתקיימו ארבעה תנאים הכרחיים כדי שהנכס יוכל להניב תשואה גבוהה: ביקוש רב לשכירות, תשואה גבוהה על ההשקעה, נכס סחיר שיהיה קל למכירה בבוא העת, ופוטנציאל גבוה לעליית ערך. כאשר רוצים לחשב את התשואה מחוזה שכירות, יש לחלק את שכר הדירה השנתי במחיר שבו הדירה נרכשה. במקרה שהדירה נרכשה ברובה באמצעות כספי משכנתא או הלוואה אחרת, יש לקזז את הריבית השנתית המשולמת למשכנתא מסכום ההשקעה.

 

שיעור תשואה שנחשב סביר עומד על שלושה עד חמישה אחוזים בשנה. אולם מדובר בחישוב התשואה לפני תשלום מסים על הנכס, אלא אם בעלי הנכסים אינם משלמים מסים על השכרת הנכס עקב זכאות לפטור ממס. כמו כן, יש להביא בחשבון את השלכות מיסוי המקרקעין ולבצע בתבונה את תכנון מס. רצוי לחשב כבר בעת הקנייה את מס השבח הצפוי ואת תשלומי המס החודשיים שצריך לשלם עבור דמי השכירות.

 

מס רכישה עומד כיום על סך של 8% עד תקרה של כחמישה מיליון שקלים עבור דירת מגורים שנייה, או על סך של 10% עבור ההפרש לדירות בסכום גבוה יותר. מלבד מס רכישה שיש לשלם בעת הרכישה, חובה לשלם מס שבח בעת מכירת הדירה בשיעור של 25% מההפרש שבין סכום המכירה לסכום הרכישה, ואף יש לשלם מס חודשי עבור דמי שכירות בסכום הגבוה מ- 5,000 שקלים בחודש.
 

לשאלות, תגובות או הערות לחץ/י כאן

 

רוצה שעו"ד יחזור אליך?

שלח

מאמרים נוספים בתחום

רישום מקרקעין, רישום טאבו

כל אדם המוכר או קונה דירה בישראל מוצא את עצמו נזקק לשירותי לשכות רישום המקרקעין, כדי להוציא נסח המאשר את הבעלות על הדירה או את ההיסטוריה של המבנה והקרקע ...  

מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה, בית או נכס

מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה, בית או נכס

מוכר דירת מגורים מזכה, אשר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס בארבע השנים האחרונות לפני מכירת הדירה הנוכחית, זכאי לקבלת פטור ממס שבח בעת המכירה...  

קבוצות רכישה או עמותת בניה, כל מה שחשוב לדעת!

קבוצות רכישה - עמותת בניה קבוצות רכישה ועמותות בניה הנן דרך אלטרנטיבית, לרוב זולה יותר, לבנית דירות וזאת לעומת הדרך הרגילה של רכישה קבלן/ יזם ...  

רכישת דירה מקבלן- כל מה שחשוב וצריך לדעת!

רכישת דירה מקבלן- כל מה שחשוב וצריך לדעת!

עצות ומידע משפטי לפני קניית דירה או בית ... פסקי דין ופניה אל עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ... 

חוזה לקניית דירה, חוזה מכר - היזהרו מטעויות!

חוזה לקניית דירה, חוזה מכר - היזהרו מטעויות!

הסכם מכר - חוזה לקניית דירה - ממה להיזהר? עצות ומידע חיוני ... 

תביעות קבלן, סובל מליקויי בניה?

תביעות קבלן, סובל מליקויי בניה?

בתי המשפט נוטים כיום לקבל יותר ויותר את עמדת הרוכשים, תוך הטלת אחריות גדולה יותר על הקבלן. במקרים מסויימים נפסקו כנגד קבלנים אף תשלומי פיצויים גבוהים ...  

הערת אזהרה - מידע

מהי הערת אזהרה? מה משמעותה? מתי היא לטובתך ומתי לא? ...מאמרים, פסקי דין ופניה אל עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ... 

חוק המכר (דירות) 1973

הנוסח המלא - חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973  

חוק המכר(דירות)הבטח השקעות 75

הנוסח המלא - חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974  

חוק המתווכים במקרקעין 96

מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.  



המידע המוצג באתר זה אינו מהווה יעוץ משפטי או כל יעוץ אחר. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת על אחריותו בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתנאי השימוש.