דירת השקעה: האם משתלם לרכוש דירות להשקעה?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

בעת רכישת דירת השקעה יש חשיבות רבה לסוגיות שונות, כגון אופן רכישת הנדל"ן אם באופן עצמאי, או באמצעות חברה, יש לחשב את מסלול המיסוי לתשלום המס על השכרת הדירה, ולבצע תכנון מס נכון לשם צמצום מס שבח עתידי. טרם ביצוע עסקת המכירה חשוב לקבל ייעוץ משפטי, להתעדכן בהחלטות רשות המסים ולהתייעץ עם מומחים בתחום הנדל"ן.

אפיק ההשקעה בנדל"ן מציע מצד אחד יציבות וביטחון בשמירה על ערך ההשקעה וקבלת תשואה נאה בריבית יחסית נמוכה מעליית ערך הנכס ומהכנסות משכר הדירה. לעומת השקעות באפיקים סולידיים ובפיקדונות המניבות בשנים האחרונות תשואה אפסית. אולם מצד שני קיימים גם סיכונים הכרוכים בהשקעה.

למרות יתרונותיו הברורים של אפיק ההשקעה בנדל"ן ישנם עוד אלמנטים רבים שצריך להביא בחשבון ולשקול בכובד ראש לפני שמתקבלת ההחלטה. כמו למשל: באיזה אזור כדאי להשקיע, האם עדיף לרכוש דירה להשקעה בחו"ל, האם רצוי לקחת משכנתא, האם כדאי לרכוש דירה ללא הון עצמי והאם אפיק ההשקעה באמת משתלם.

רכישת דירת השקעה באמצעות קרנות נדל"ן

השקעות נדל"ן בדירות מגורים הן לרוב השקעות המגויסות בהון עצמי, עם זאת קיימות אפשרויות נוספות להשקעה: במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, באמצעות קרנות נדל"ן, כמו למשל קרנות ריט, המבצעות השקעות בדיור מוכן, ובנכסי נדל"ן מניבים אחרים. כיום בשל המחירים האטרקטיביים מקובל לרכוש דירות להשקעה בחו"ל, ובעיקר בארצות הברית, בברלין, בלונדון ובעוד מדינות ברחבי אירופה. אפשר להשקיע בנדל"ן בחו"ל באמצעות קרנות ריט המיועדות למטרה זו.

במרוצת השנים כל השקעת נדל"ן משיאה רווח מעליית הערך והשבחת הנכס. במהלך העשור האחרון מחירי הדירות עלו לשחקים והתייקרו בממוצע ביותר משמונה אחוזים, בעיקר בערים הגדולות כגון: תל אביב, ירושלים, חיפה, באר שבע, אשקלון ובערים אחרות. וכאשר מדובר בנכס מניב, מתקבלת תשואה גבוהה שמשמעותה שכר הדירה ביחס למחיר הדירה.

חישוב תשואה מדמי השכירות

באזורים מועדפים להשקעה רצוי שיתקיימו ארבעה תנאים הכרחיים כדי שהנכס יוכל להניב תשואה גבוהה: ביקוש רב לשכירות, תשואה גבוהה על ההשקעה, נכס סחיר שיהיה קל למכירה בבוא העת, ופוטנציאל גבוה לעליית ערך. כאשר רוצים לחשב את התשואה מחוזה שכירות, יש לחלק את שכר הדירה השנתי במחיר שבו הדירה נרכשה. במקרה שהדירה נרכשה ברובה באמצעות כספי משכנתא או הלוואה אחרת, יש לקזז את הריבית השנתית המשולמת למשכנתא מסכום ההשקעה.

שיעור תשואה שנחשב סביר עומד על שלושה עד חמישה אחוזים בשנה. אולם מדובר בחישוב התשואה לפני תשלום מסים על הנכס, אלא אם בעלי הנכסים אינם משלמים מסים על השכרת הנכס עקב זכאות לפטור ממס. כמו כן, יש להביא בחשבון את השלכות מיסוי המקרקעין ולבצע בתבונה את תכנון מס. רצוי לחשב כבר בעת הקנייה את מס השבח הצפוי ואת תשלומי המס החודשיים שצריך לשלם עבור דמי השכירות.

מס רכישה עומד כיום על סך של 8% עד תקרה של כחמישה מיליון שקלים עבור דירת מגורים שנייה, או על סך של 10% עבור ההפרש לדירות בסכום גבוה יותר. מלבד מס רכישה שיש לשלם בעת הרכישה, חובה לשלם מס שבח בעת מכירת הדירה בשיעור של 25% מההפרש שבין סכום המכירה לסכום הרכישה, ואף יש לשלם מס חודשי עבור דמי שכירות בסכום הגבוה מ- 5,000 שקלים בחודש.