www.what2do.co.il

לצאת מחוזה שכירות לפני תום החוזה

לצאת מחוזה שכירות לפני תום החוזה

רבים מהאזרחים בישראל, בעיקר הצעירים שביניהם, גרים בדירות שכורות. לא אחת, מבקשים השוכרים לסיים את מגוריהם בדירה וזאת למרות שהם נמצאים עדיין במסגרתו של חוזה שכירות. האם ניתן לעזוב חוזה באמצע? האם המשכיר יכול להתנגד ליציאת הדייר? כיצד ניתן לעשות זאת בחוכמה? להלן מאמר קצר בנושא זה.


ראשית, בבואכם לחתום על חוזה שכירות, חשוב לוודא כי קיים בחוזה "סעיף יציאה". על פי רוב, סעיף זה יאפשר יציאה מהחוזה בכפוף למציאת דייר חלופי. עם זאת, חשוב להדגיש כי השוכר איננו רשאי להכניס כל דייר העולה על רוחו ובמרבית חוזי השכירות דרושה הסכמתו של בעל הבית לעניין זה. ישנן מספר שאלות אשר יכולות לעלות בנוגע לסוגיה זו. לדוגמא, מהי מידת הסבירות בעניין זה לסירובו של המשכיר והאם קיים מצב בו התנגדותו הינה בלתי סבירה ומאפשרת את יציאת השוכר מהדירה גם חרף הסכמתו של בעל הבית.

 

הוראות החוק - באישור המשכיר אלא במקרים חריגים בלבד


חוק השכירות והשאילה הינו החוק המרכזי אשר עוסק בסוגיות כגון דא. חוק זה קובע כי אדם אשר שוכר דירה איננו רשאי להעביר את הזכות להשתמש ולהחזיק במושכר לאחר, או להשכירו בשכירות משנה, וזאת מבלי לקבל לכך את הסכמתו של המשכיר. עם זאת, החוק קובע כי במידה והמשכיר מסרב להעברת השכירות או ההחזקה מטעמים בלתי סבירים, או שהוא מתנה את המהלך בתנאים בלתי סבירים, הרי ששוכר הדירה יכול לעשות כן גם מבלי לקבל את אישורו.

 

עורכי דין ממליצים לא אחת כי חילופי שוכרים בטרם פקיעת חוזה ייעשו בכתב ולא על ידי הסכמה בעל פה. הרציונאל הוא כי ככל שהדברים יהיו מוסכמים בכתב, כך יהיה ניתן להגן על השוכר במידה והחילופים אינם "עוברים חלק".


במרבית המקרים, טעמי ההתנגדות של המשכיר הינם סבירים והגיוניים. כמו כן, היות ומדובר בקניינו, בתי המשפט נוטים להרחיב את הסבירות המאפשרת לבעל הבית להתנגד להכנסת דייר חלופי מסוים. לדוגמא, משכיר רשאי לסרב להחלפה בדייר אשר הכנסותיו אינן וודאיות וקיים חשש (ולו הקטן ביותר) כי האחרון לא יעמוד בתשלומי שכר הדירה.

 

דוגמא נוספת הייתה כאשר בית המשפט קבע שהתנגדותו של משכיר להכניס שוכר בעבור שכר דירה נמוך מהשכר המקורי הייתה סבירה בנסיבות המקרה. עם זאת, במידה והמשכיר פועל מתוך נקמנות או בחוסר סבירות קיצוני, חוק השכירות מכיר גם בזכותו של הדייר לצאת מהדירה תוך הכנסת מחליף ראוי וסביר ללא הסכמה.


נטל ההוכחה


לא אחת, מחלוקות בין שוכרים ומשכירים בעניין יציאה מוקדמת מחוזה השכירות נגררות לערכאות המשפטיות. במקרים אלה, שאלת הסבירות בעניין התנגדות המשכיר לשוכר החלופי עומדת למבחן בית המשפט. נטל ההוכחה בהליכים אלה רובץ לפתחו של השוכר. דהיינו, עליו הנטל לשכנע את בית המשפט כי השוכר החלופי שהציע היה ראוי ואילו סירובו של בעל הבית לקה בחוסר סבירות.


תום הלב


חוזה שכירות הינו חוזה לכל דבר ועל כן הוא כפוף, בין השאר, להוראות חוק החוזים. אחד מהעקרונות החשובים והמרכזיים ביותר בדיני החוזים הינו עיקרון תום הלב. דהיינו, הצדדים צריכים להיות תמי לב, הן במועד ההתקשרות והן בתקופה שעד תום החוזה. לדוגמא, במידה ושוכר יציג שוכר חלופי באור מסוים, אך לאחר מכן יתברר למשכיר כי הדברים אינם נכונים, ייתכן ותקום לאחרון עילת תביעה כנגד השוכר המקורי. מנגד, חובת תום הלב רובץ גם לפתחו של המשכיר. עליו לנהוג כלפי השוכר בתום לב ואין הוא רשאי לנצל באופן בלתי סביר את פערי הכוחות בין הצדדים.

לשאלות, תגובות או הערות לחץ/י כאן

 

רוצה שעו"ד יחזור אליך?

שלח

מאמרים נוספים בתחום

דיירות מוגנת: מי נחשב דייר מוגן?

דיירות מוגנת: מי נחשב דייר מוגן?

מיהו דייר מוגן? מה הזכויות שלו? האם אפשר לפנות דייר מוגן? באלו נסיבות? 

חוק המתווכים במקרקעין 96

מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.  

זכרון דברים, מה מעמדו המשפטי?

זכרון דברים, מה מעמדו המשפטי?

זיכרון דברים יכול שיהיה הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ויכול שיהיה שלב במשא ומתן בין הצדדים. כדי שיוקנה לזיכרון דברים תוקף משפטי מחייב, עליו לענות על דרישות דיני החוזים, כלומר נדרשת גמירת דעת – כוונה של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב, ונדרת מסוימות – הסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה ... 

מהי זיקת הנאה במקרקעין?

מי זכאי לזיקת ההנאה? באלו תנאים אפשר לבטל זיקה זו? מהי זיקת ההנאה מכוח השנים? 

דיור מוגן, מה חשוב לדעת לגביו?

מה חשוב לדעת לקראת החתימה על חוזה לדיור מוגן? האם ניתן להגן על כספי הפיקדון? כמו עולים דמי אחזקה? האם יש לחתום על החוזה על עורך דין? 

לצאת מחוזה שכירות לפני תום החוזה

האם ניתן לצאת מחוזה שכירות? האם המשכיר יכול להתנגד לדייר חלופי? מהי התנגדות בלתי סבירה? 

חוזה שכירות לעסק: ממה חשוב להיזהר?

ניתן להימנע מטעויות נפוצות ויקרות באמצעות בדיקה יסודית של חוזה שכירות עסקי, כמו פינוי עתידי, אי מתן אישורים מתאימים לפעילות עסקית ועוד. לפני שחותמים על החוזה מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמשפט המסחרי. 

חתימה על ייפוי כוח לקבלת משכנתא

מטרתו של ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לצורך קניית דירה היא לשעבד את הנכס לטובת הבנק עד לפירעון המשכנתא לשם הבטחת תשלום ההלוואה. 

זכויות דייר ממשיך בדיור ציבורי

קרוב משפחה של דייר בדיור ציבורי עשוי להיות זכאי להתגורר בדירה ציבורית כדייר ממשיך, אם התגורר בדירה לפחות שלוש שנים סמוך למועד פטירת הדייר, או למועד שבו עבר להתגורר במוסד סיעודי. 

דירת השקעה: האם משתלם לרכוש דירות להשקעה?

בעת רכישת דירה להשקעה יש אלמנטים רבים שצריך להביא בחשבון. כגון: באיזה אזור כדאי להשקיע, האם עדיף לרכוש דירה בחו"ל, האם רצוי לקחת משכנתא, האם כדאי לרכוש דירה ללא הון עצמי ועוד.  



המידע המוצג באתר זה אינו מהווה יעוץ משפטי או כל יעוץ אחר. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת על אחריותו בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתנאי השימוש.