האם אופציית הארכה בחוזה שכירות מחייבת?

דרגו את המאמר

אופציה בחוזה שכירות מאפשרת לאחר תום תקופת השכירות לחדש את החוזה לתקופה נוספת תחת תנאים זהים ועליית מחיר השכירות כפי שמוסכם על הצדדים, בדרך כלל בהצמדה למדד השכירות באזור הנכס.

אופציית הארכה בחוזה שכירות מאפשרת לאחד הצדדים, השוכר או המשכיר, לכפות מהבחינה המשפטית על הצד השני לקיים את המשך השכירות הלכה למעשה. האופציה אינה חייבת להיות רק הארכת חוזה, אלא יכולה בנוסף לעגן את זכותו של אחד הצדדים למכור או לרכוש את הנכס בכפוף להודעה מראש.

זכות שניתנת לשוכר על ידי המשכיר

כאשר מדובר בהסכם שכירות הכולל אופציה להארכה, הסעיף פועל בדרך כלל לטובתו של השוכר, המעוניין לשכור את הדירה לאורך זמן. המשכיר אשר מתייחס אל השכרת הנכס כעסקה בעלת מרכיבים כלכליים, לא יכול להכריח את השוכר להמשיך ולהתגורר בו בתמורה לתשלום דמי השכירות, אולם הוא יכול ליהנות משוכר יציב לאורך זמן ולהרוויח תשואה קבועה לאורך שנים.

האופציה בחוזה מאפשרת לשוכר להאריך את החוזה בהתאם למוסכם, תוך הותרת שכר הדירה על מחירו בתום החוזה, או הגבלת העלאת דמי השכירות באחוזים קבועים מראש. האופציה בדרך כלל מטילה חובה על השוכר להודיע למשכיר מראש על כוונתו להישאר בנכס בתנאים המוסכמים. במקרים מסוימים, לא די בהודעה בעל פה וחוזה השכירות מעגן את חובתו של השוכר להודיע לבעל הבית בכתב עד מועד מסוים, כאשר איחור במתן ההודעה עלול לגרור למחלוקות בין הצדדים ואף להוביל לערכאות משפטיות.

עמידה בדרישות לפי סעיף האופציה

מימוש אופציית הארכה צריך להתבצע תוך כדי הקפדה מדויקת אחר הדרישות ההסכמות למימושה, לרבות הודעה מראש עד המועד הקבוע, אי שינוי תנאי החוזה שלא באופן אשר פורט באופציה וכדומה. במקרה שהשוכר מעוניין לממש את האופציה, אך מציב דרישות שונות כמו הפחתת דמי השכירות, ייתכן ובית המשפט יראה זאת כניסיון לכרוך הסכם חדש לכן אין מדובר בהודעה על מימוש אופציה.

כלומר, אם השוכר הודיע לבעל הנכס כי הוא מעוניין לממש את האופציה, אך בתנאי מסוים, לא מדובר בהודעה על מימוש האופציה, ואף אם ההודעה לא נמסרה במועד הקבוע בחוזה, ייתכן והמשכיר יוכל לבקש מהשוכר לפנות את הנכס.

תביעה לפינוי מושכר חרף אופציית הארכה

במקרים רבים בעל נכס רשאי למרות קיומה של אופציה לטעון לפינוי המושכר. המשכיר יכול להתנות בחוזה שכירות את פינוי הדייר מהמושכר בגין מכירת הנכס, חזרה למגורים בו, העברתו לקרוב משפחה וכדומה.

כמו כן, ניתן לפנות את המושכר בגין הפרת חוזה מצד השוכר, כמו לדוגמה במקרים שבהם הדייר גורם נזקים לנכס, או מפר את החוזה הפרה יסודית, המאפשרת את ביטול החוזה כולל ביטול סעיף האופציה, כגון: אי תשלום ארנונה, איחור בתשלום שכר הדירה, קיזוז שכר הדירה על דעת עצמו בגין תיקונים שונים, סכסוך שכנים באופן בלתי מידתי וכדומה.

עם זאת לא כל הפרת חוזה יכולה להוביל לפינוי דייר. כדי לפנות את השוכר מהנכס המתנגד לפינוי, על המשכיר לפנות לבית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר. המשכיר אינו רשאי לפעול עצמאית, בדרך חד צדדית של החלפת מנעולים בדירה או פינוי חפציו של השוכר, ואף פעולות אלה עלולות לגרור תביעה מצדו של הדייר ופסק דין נגד בעל הנכס.